[摘要] 8月2日,住建委官网发布了《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》。通知指出,不接受政府指导价将不发预售证、不予网签。
政府释放调控从严信号
8月2日,住建委官网发布了《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》。通知指出,不接受政府指导价将不发预售证、不予网签。同日,佛山禅城又发布了区域普通住宅的实际成交限价。所有楼市调控从严的信号都直指房价。而从上个月的楼市成交看,楼盘限签、限价等各种措施的确严格执行,楼市成交创非春节假期的新低。据悉,在楼市调控政策和传统楼市淡季叠加的双重影响下,7月全市一手住宅仅签约4431套,创下近17个月以来。
成交
连续三周不足千套
网易房产数据中心监控阳光家缘网签数据显示,7月广州全市一手住宅签约4431套,环比6月下跌34.57%,同比去年7月下降55.65%。均价方面,7月广州一手住宅网签均价为16507元/平方米,环比下降2.06%,同比则下降1.48%。数据还显示,自7月下旬起,广州一手住宅成交量持续三周不足1000套。
中地行的分析报告认为,7月份是房地产的传统淡季,暑假期间,广州较多人外出旅游,而开发商大都为“金九银十”做准备,放缓推货节奏。3月以来,楼市调控政策持续发酵,到近期仍不断收紧,因此今年7月份市场总体成交情况弱于此前。7月份全市一手楼成交是自2014年统计以来的新低(除春节假期外)。究其原因,一方面,楼市调控政策持续发酵,且受“限价”影响,“双合同”使得首付比例上升较多,买家购房门槛提高,市场观望氛围浓重。另一方面,政府进一步收紧网签量,银行放款时间进一步拉长。
供应
预计8月新货增加
7月广州住宅新增货量4949套,环比上涨了10.27%,但依然在低位徘徊,延续6月以来萎靡不振之势。一方面,近两年土地供应下滑,导致新建商品住宅供应量减少;另一方面,由于政府调控限制,开发商大都选择放缓推货节奏,延迟申报预售证时间,最终导致新增货量下降。而为备战即将到来的金九银十,预计8月份新建商品住宅新增数量或会增加。
库存方面,由于近一段时间成交量回落,广州整体市场消化周期提升至7.2个月,总体库存量为643.54万平方米。但从各区的情况来看,则出现“冰火两重天”的情况。海珠、荔湾、天河三区消化周期达到20个月以上。广州中原研究发展部认为3月调控对于改善型置业买家影响较大,加上中心区置业经济门槛较高,从而导致成交量减少,消化周期延长。相反如黄埔、增城、从化等价格相对较低,受众广泛的刚需置业热区,一方面成交总量较大,另一方面目前供应节奏放缓,从而导致其消化周期仅剩4个月左右。
价格
价格方面,由于实施了限签限价等措施,7月广州全市网签均价16541元/平方米,环比略降1.50%。中心五区与外围六区的网签价呈现两极分化:中心五区除荔湾区微跌外,环比增长均达2位数,在15%-20%之间;而外围区域除了番禺区外,其余各区网签价格均有不同程度的下跌。
据中地行不完全统计,外围区域多个项目自7月中下旬开始下调备案价格,幅度从2%-25%不等,预计对网签价格的影响将陆续有所显现。同时,外围区域网签套数较多的项目,主要是价格较低且环比有所下降的楼盘,导致均价被拉低。以花都区为例,成交套数的山清水秀花园,均价环比下降5%,网签共86套;广州花都万达城7月均价环比下降12.75%,共成交40套。但大部分项目无论是网签价格还是销售报价均保持平稳势头。
区域
8区成交量减少跌幅均为2位数
具体到各个区域外围区域中仅有增城区成交量上升,且以1388套的成绩获得全市。而番禺区由于6月份有单个项目网签近900套,因此本月成交套数回落明显。市区方面则延续“缺货”状态,中心五区7月共成交321套,环比下降17.05%。广州中原地产研究发展部指出为本月成交区,该区网签面积较大的楼盘主要集中在石滩、荔城周边等新兴板块,并且以往期加推剩余货量为主,实际全新盘、加推并不多。此外黄埔本月网签10.6万平方米,该区长岭居、开发区东区、中新知识城等板块均有主力楼盘推货,预计未来将继续支撑市场成交。
个盘方面,7月份,成交前十的个盘共网签1472套,较6月份减少1016套,环比下降近4成,创下2017年以来的新低,反映了政府进一步收紧网签量,导致整体成交情况不理想。个盘排名前十中共有9个项目来自增城区与黄埔区。成交套数前三名,第1位是敏捷绿湖首府(绿湖国际城),共成交264套;第2位万科山景园(万科山景城),共成交174套;碧桂园豪园夺得第3位,共成交173套。
排名 楼盘 区域 套数 单价(元/平方米)
1 绿湖国际城 增城 264 10255
2 万科幸福誉 黄埔 233 12295
3 万科山景城 黄埔 176 17299
4 广州挂绿湖碧桂园 增城 173 10272
5 万科尚城 黄埔 166 21140
6 碧桂园豪进左岸 增城 158 10148
7 碧桂园琥珀湾 增城 114 10282
8 广州万达城 花都 91 14500
9 合汇学府名郡 增城 89 11854
10 元邦山清水秀 花都 86 8176
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