[摘要] 无论是2008年的金融危机,抑或是2012年的房地产调控,时间走过2016年10月,不难发现历史总是惊人的相似。有地产老炮在去年楼市第一波调控的时候就断言,楼市政策调控的效果将在2017年下半年开始显现,房企要做好过冬的准备。
无论是2008年的金融危机，抑或是2012年的房地产调控，时间走过2016年10月，不难发现历史总是惊人的相似。有地产老炮在去年楼市波调控的时候就断言，楼市政策调控的效果将在2017年下半年开始显现，房企要做好过冬的准备。
其实，经历过多轮风雨的中国房地产企业，早就练就了一身本领。生于忧患而死于安乐，在本轮楼市调控的寒冬到来之前，已经有不少房企在转型过程中摸索出适合自己的道路。
近日，部分房企选择以备案价开盘的做法，已经向市场释放了一个信号：冬天真的到了。在等待春天的这段时间里，究竟房企又做了哪些功课呢？
姿势之一 并购 中小房企面临生存压力
统计显示，近3个月以来，在北交所挂牌转让的房地产公司股权项目明显增多，且在挂牌价中债权占据较大比例，其中不乏一些大型企业的房地产项目。
上市房企方面，融创中国、蓝光发展、阳光城等公司先后通过并购项目公司股权的方式拿下天津、重庆、成都、武汉、广州等城市多个地产项目及土地，并购标的集中在重点城市市场。
6月26日，SOHO中国宣布，以35.73亿元出售上海虹口SOHO。资料显示，虹口SOHO位于上海市四川北路商圈中心，总建筑面积约9万平方米，可租面积约7万平方米。出售时处于满租状态。
分析人士指出，相比通过招拍挂补充土地储备，并购地产公司股权需承继标的公司负债，但好处是收购手续简单，土地或者在建工程的各类许可证可以更名，不用重新申报，且税费更低。此外，通过股权收购的方式能缩短开发周期。
中国房企产业协会此前发布的报告显示，近年来房地产业并购数量以及涉及金额呈逐年增加之势。2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%；而2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。
该报告认为，2016年行业集中程度进一步提升，同时行业平均利润率下行趋势未改，表明行业高增长时代已经结束。在新的发展阶段，大型房企通过并购加速获取资源，中小型房企则加速转型，房地产开发企业分化进一步加剧。
姿势之二 快周转 规模房企以价换量
无论是历史上的哪一轮楼市调控，政府的目的都不是希望市场大起大落，也就是说这次调控政府既不希望房价大跌，也不希望未来大涨，平稳发展仍然是未来商品住宅市场的基调。
不过，从政策面来看，调控政策仍然是从严执行的，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。
业界普遍认为，当前许多开发商感到无所适从，主要是因为当前的市场环境与过去相比已大相径庭，以往的非理性火爆行情不健康、不可持续。经过对投资性需求持续抑制，目前支撑市场的是刚性需求和改善性需求，这部分购房者对房价极为敏感，并有一个与其收入水平和支付能力相对应的心理价位。只有房价回调到其所能承受的范围，才会选择出手。因此，只有降价到位的楼盘才能受到购房者的垂青。
从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场、开发企业推盘周期集中在5~6月甚至下半年等因素，注定郑州商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的，此时，房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此，上半年整体表现为“量跌价稳”。
进入下半年，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，下半年开发商必然会“保量”，因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。
近日，融创象湖壹号二期以及和昌林与城项目以备案价开盘，并在短时间内售罄，足以证明一线房企以及本土品牌房企对市场的判断，需要尽可能不留余货。
同时，值得关注的是，在资本市场环境大幅收紧，销售渠道回笼资金遭遇政策瓶颈的下半年，市场透露出的房企资金兑付压力越来越大，这也就意味着下半年势必成为楼市深度调整的阶段。
姿势之三 多元化发展 寻求新的利润增长点
伴随着楼市调控，房价过快上涨态势得到抑制，但房企增收不力明显，土地市场楼面价普遍高企、摊薄了企业利润，传统的拿地、盖房、卖房的开发模式难以为继。新一轮房地产调控下，房企盈利空间再受阻，转型成为大部分房企的选择。
在此背景下，“地产+金融+”多元化发展模式受到转型房企的热捧。1月14日，万达集团2016年年会在合肥正式召开。王健林照例在年会现场做了近100的工作报告，详解万达年内的经营业绩。尽管营业收入增速放缓、房地产收入下降，王健林在现场仍为万达的工作如是定性：“基本实现企业转型。”
他的理由是，一方面，去年万达商业收入减少25%，净利润却仍在增长；另一方面，集团服务业净利润占比逾60%，首次超过了地产开发利润。“甚至可以说，万达商业不再是地产企业”。
不仅万达宣布脱离房地产属性，2017年以来多家房企动作频频，不过多与房地产的主业无关。例如万科在1月17日与1月18日接连宣布联手北京北控与长发集团，进军冰雪产业以及养老医疗行业。此外融创也出人意料地成了科技公司乐视的股东之一。
尽管恒大地产在2016年依靠地产销售带来的3373亿元超过万科坐上了“头把交椅”，不过集团在资本市场的战果远远超过房地产板块。虽然去年以来不停重复着收购的步伐，不过互联网金融业务成为其未来工作重中之重也已成为公开的秘密。
姿势之四 代建 四年内规模接近两亿平方米
房地产代建行业，作为地产白银时代下新兴细分领域，正在不断孕育发展，逐渐成为地产行业的新蓝海。
业内人士分析，未来代建业务的合作市场有两方面值得挖掘，一方面是一、二线城市中的存量市场，其中一些国企、央企有工程建设需求，但是本身可能无暇顾及或者需要更专业的建设管理团队；另一方面就是三、四线城市，随着行业集中度的提高，中小企业在项目建设领域的成本压力会增加，这就给了房企另一个机会。
据推算，未来四年房地产代建业务规模总量将接近2亿平方米。目前国内代建业务发展迅猛的房企当数绿城，而河南本土房企中，河南建业地产的代建业务也具有很强的优势。
有关统计表明：2016年绿城管理代建项目销售额在代建行业中占比达到20%。截至目前，累计受托管理项目达到171个，签约代建项目规模超5000万平方米，处于中国房地产代建领域的前列。
而建业地产在今年3月末召开的建业地产2016年度业绩发布会上，关于轻资产模式的发展回顾有提到，截至2016年12月31日，累计达成36个合作项目，预期建筑面积706万平方米。至2017年年底，目标是再新增加30个轻资产合作项目。而在加速获取代建项目之外，建业地产正在调整从招拍挂市场拿地的策略。尤其是在刚刚过去的2016财年，建业地产28%的新增土地建筑面积位于郑州。
此举，也再一次印证了2015年新蓝海战略发布会上建业集团董事局主席胡葆森所宣布的：“建业未来将以轻资产为主要模式，用三到五年，实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。”
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