[摘要] 清华大学国家金融研究院副院长朱宁:去年以来,楼市调控政策备受关注,市场普遍认为房地产市场存在泡沫,如何“解而不破”这个泡沫也成了重中之重。我认为,房地产市场泡沫形成的重要原因有三个:极度宽松的流动性;缺乏有经验的投资者;一些政府的支持。想要化解这个泡沫,最难和最核心的就是化解大家对于房价必定上涨的预期,......
清华大学国家金融研究院副院长朱宁：去年以来，楼市调控政策备受关注，市场普遍认为房地产市场存在泡沫，如何“解而不破”这个泡沫也成了重中之重。我认为，房地产市场泡沫形成的重要原因有三个：极度宽松的流动性;缺乏有经验的投资者;一些政府的支持。想要化解这个泡沫，最难和最核心的就是化解大家对于房价必定上涨的预期，有效地传递“房子是用来住的，而不是用来炒的”这样一种理念。
投资者存在一种策略性的预期，认为政府一定会支持房地产进一步的上涨。每一次房价大涨之后，投资者的这种预期都进一步加强，再想扭转这个预期只有靠更大幅的市场调整才能完成，就像2015年A股那样，政策也会陷入两难。
楼市调控前后，有一个问题一直被许多专家、学者关注，那就是建立房地产调控的长效机制。对于这个问题，我认为，我们已经错失了的建立长效机制的时机。尤其，房地产市场在经历了过去18个月房价上涨之后，老百姓以为房价只会涨不会跌的预期进一步加强，而目前房地产这么高的价格，已经很难让房价平稳而不出现明显的下跌。
那么，该如何调控房地产市场呢?我认为，征收房地产税是非常鼓励的，不赞同房地产税不能阻止房价上涨的观点。美国曾经做过一个研究，发现房地产税率高的州，房价涨得确实很慢，增加了持有环节的成本后，明显可以减少投机和减小房价涨幅。
那该如何征税呢?我认为，税收应该发生在保有环节，而不是交易环节，就是说你不卖的时候，持有在手里就有一个持有成本，这对于很多投机者来说会有一个非常强烈反面效果。有许多观点，房地产价格居高不下是因为政府不希望楼市下跌。对此，我认为，过去15年中国房地产市场的牛市，很大程度上是地方政府主导的牛市，这跟地方政府的目标和财政收入来源紧密相关。所以，如果房地产税能够给地方政府提供一个稳妥的财政收入来源的话，也能够降低地方政府推高自己所在地房地产价格的动机。
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