[摘要] 进入下半年,伴随着各地“地王”频出,国内一、二线城市的房价正以令人咋舌的程度上涨。与此同时,沉寂许久的房地产信托持续发力,保持“吸金”大户的地位,发行市场不断升温。值得注意的是,房地产信托预期收益率虽然有所下滑,但其收益率仍显著高于其他集合信托产品,显示其对高端投资者仍具吸引力。
进入下半年，伴随着各地“地王”频出，国内一、二线城市的房价正以令人咋舌的程度上涨。与此同时，沉寂许久的房地产信托持续发力，保持“吸金”大户的地位，发行市场不断升温。值得注意的是，房地产信托预期率虽然有所下滑，但其率仍显著高于其他集合信托产品，显示其对高端投资者仍具吸引力。
业内专家表示，在资产荒和房价高企的背景下，不直接购买房产，而是购买相应的房地产信托产品，可以用较小的成本起到资产配置的作用。不过，鉴于楼市泡沫，未来走势不定，因此选择产品时，投资者需要多用心，尽可能规避一些明显的风险点。
房地产信托“卷土重来”
2016年以来，地产市场的表现出人意料，楼市“高烧”的城市可谓“按下葫芦浮起瓢”。而借着楼市的东风，此前一路下滑的房地产信托也是“卷土重来”。用益信托的统计数据显示，1—8月份，集合信托市场上共计发行595只房地产信托产品，发行规模达1549.16亿元；同比去年同一时期的1362.53亿元，涨幅达13.70%。
国投泰康信托发布的新报告也显示，今年以来，集合房地产信托发行规模和占比都呈显著上升趋势。其中，发行规模从一季度的单月百亿元左右，逐步上升至8月份167亿元，市场占比也从年初的不到10%，逐步提升到8月份的17%。可以说，其已成为一些信托公司拉动今年盈利增长的首要业务。
事实上，经历了前期低迷之后，房地产信托产品正重新成为集合信托领域的“吸金王”。用益信托的统计显示，9月的第三周，信托成立市场大幅升温，成立规模大幅度上涨，成立数量也较前一周有所增加。从中可以看出部分信托公司募集资金的力度有所上涨，以及信托行业在市场认可度方面的提升。
值得关注的是，9月的第三周成立的60款集合信托产品中，房地产领域融资规模居首，共成立9款产品，募集资金28.03亿元，占信托募资总额30.45%，规模及占比较前一周显著增加；而金融领域位居次席，共成立25款产品，融资规模22.95亿元，占总规模的24.94%；基础产业领域共成立8款产品，募集资金9.76亿元，占总规模的10.06%；工商企业领域共成立8款产品，募集资金14.05亿元，占总规模的15.27%；其他领域共成立11款产品，募集资金17.25亿元，占总规模的18.74%。
国投泰康信托的报告显示，由于今年以来大型房地产企业低成本融资渠道通畅，信托公司此轮房地产业务扩张，交易对手以大中型民营房地产公司为主。据WIND数据统计，今年房地产企业发债7588亿元，同比上涨292%。上半年，上市房企的银行贷款规模较去年同期大幅增长158%。因此，信托公司的房地产交易对手以未能通过发债、银行贷款满足需求的民营房地产企业为主，项目区位集中在以杭州、南京、郑州、南昌为代表的人口密集、房价涨幅较快的二线省会级城市。
“股权投资＋自主管理”成趋势
令投资者关注的是，此次大批上市的房地产信托，在产品设计上有一些创新。如近期，五矿信托、平安信托等公司在房地产信托业务领域的介入方式，逐渐从传统的抵押融资，转向以“股权投资＋自主管理”的新模式。
8月30日，阳光城(000671,股吧)披露拟实施融资方案，由五矿信托以3.47亿元价格，受让其全资子公司持有的长沙中泛置业有限公司20%股权，期限不超过12个月，到期后，由阳光城全资以3.47亿元回购上述股权。阳光城表示，此次交易旨在增强阳光城房地产的资金配套能力，进一步提高其经济效益，符合公司和全体股东的利益。
据了解，直接以信托资金入股房地产项目公司的方式，正成为房地产信托的新特点。7月15日，地产公司华夏幸福(600340,股吧)披露，平安信托拟成立信托计划，募集不超过20亿元资金，向华夏幸福下属子公司怀来京御房地产开发有限公司增资。增资完成后，怀来京御注册资本增加至9.9亿元，其中京御地产持有50.51%股权，平安信托持有其49.49%股权。在平安信托巨资介入后，怀来京御改变公司治理与监管方式，设立股东会和董事会，董事会设立3名成员；平安信托委派1名董事，且有权监管怀来京御的日常运营。
“信托公司正逐步改变原来必须的抵质押融资，对于实力强劲、有发展前景的房企，可以考虑股权投资。”格上理财研究员樊迪表示，信托公司转换成这种模式，可更好地控制风险。信托公司可以派人进行现场管理，比如出席董事会、享有一票否决权、保管财务印章等方式，实现对房地产项目的全面监控，尽可能降低风险。
数据显示，2015年涉及股权投资的房地产信托，占房地产信托总额比例约为39.7%，到2016年上半年，该比例约为45%，而7月1日至今，该比例上升至55.5%。从8月单月来看，涉及股权投资项目占总数比例也达50%。
中铁信托副总经理陈赤表示，信托公司通过尽职调查和投资分析，与具有较高声誉和较强运作能力的房地产企业合作，运用信托资金真实投资入股到项目公司，具有多方面益处:一是可以避免与银行进行抵押融资的浅层次业务竞争；二是可以做到资金封闭运行，确保资金不被挪作他用，增强安全性；三是可以锁定销售回款账户，资金退出路径更加清晰；四是可以结合和发挥房地产企业的专业运作能力，以及信托公司的综合金融服务能力。
投资风险需仔细辨别
不过，与此前房地产信托“黄金时代”相比，目前该类信托的火爆并没有减轻业界对其风险的担忧，如何在赚取高的同时控制资金风险，成为投资者的难题。
国投泰康信托的报告指出，虽然房地产信托逐渐升温，但其风险依然不容小觑。如政策风险，在热点城市楼市持续高温情况下，房地产调控力度将进一步加大，南京、合肥、苏州、厦门等二线城市已重启限购、限贷政策。同时，随着市场传导效应不断显现，未来或将有更多城市加入政策收紧行列，房地产市场也将进入新的周期。又如区域风险，尽管一、二线城市房地产市场非常火爆，但房地产市场区域分化格局依旧。在70个统计城市中，仍有26个城市的库存规模不降反升，沈阳、大连等二线城市虽然库存去化有所进展，但消化周期仍高达20个月以上；一些产业吸引力较低、人口净流出的三、四线城市的房地产去库存压力巨大。
樊迪表示，目前房地产信托以各种形式来融资，产品趋于细化，投资者需认真识别这些变化多端的品种。
首先，按房产种类来看。住宅方面，一般来说项目所在地人口净流入大、房产库存较低的城市，城市内刚需型房产(小户型)优于改善型住房(大户型)，更优于高端住宅(洋房、别墅等)，也就是说，越容易出手的住宅越好。此外，需关注项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。商业地产方面，对集中商业来说，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对写字楼来说，则主要看其招商入住率。旅游地产方面，是指集旅游、度假、居住为一体的房产项目，需重点关注区域位置与品位，尤其是当地的气候与人文环境。
另外，要重点关注融资方及担保方的背景、总资产、净资产、资产负债率、营业收入、对外担保余额、各类借款兑付峰值、是否为发债主体等信息。一般来说，背景实力雄厚、资产负债率不高于70%、净资产规模较大、连续3年营业收入递增或保持相对稳定、净资产规模大于对外担保余额，则安全边际较高，借款兑付峰值在信托到期之后、是发债主体且评级等级为AA及以上，则资质较佳。房地产信托的抵质押物多为在建房产或融资方及其关联方股权，抵质押率低于50%为优。并且，要注意抵质押物的变现能力、流动性及是否有警戒线设定等情况。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
