[摘要] 楼市永远都不缺新闻。深圳6平方米高价蚁笼、密集出炉的地王、高达700%的土地溢价率、上市公司卖学位房保壳等，每个热点背后，大多有一个楼价不跌的预期。纵观近年来的楼市数据，虽然地王潮仅是周期性现象，但地价、房价却一直在上升通道。
楼市永远都不缺新闻。深圳6平方米高价蚁笼、密集出炉的地王、高达700%的土地溢价率、上市公司卖学位房保壳等，每个热点背后，大多有一个楼价不跌的预期。纵观近年来的楼市数据，虽然地王潮仅是周期性现象，但地价、房价却一直在上升通道。时隔四年后再度席卷的这场“地王潮”，无论在数量、价格还是溢价率都创出历史新高。高价地王频现背后，房企需要付出更多的资金拿地，考验的是房企的融资能力。不同于以往的是，在本轮地王潮中，房企债务融资比例急速攀升，和地价房价一起上涨的，还有房企原本就处在高位的财务风险。
百城土地溢价近90%
2016年无疑是土地牛市。据某网站数据显示，前8月地王数量已接近200幅，其中8月地王数量48幅，刷新年内单月新高。“高溢价、高总价、高单价”的三高现象成为常态。
如果说地王是个别现象，代表性不足，百城地价数据则能佐证今年土地市场的热度。数据显示，今年以来百城土地溢价率高涨至90%，逼近2010年前后上涨水平。值得注意的是，高溢价背景下，土地市场量价背离现象并存。百城住宅用地成交面积较去年同期下降7个百分点，但成交总价同比上涨超50%。
关于本轮土地牛市形成的背景，主要有以下几点：
1、相对宽松的货币政策。2015年国家推出了一系列有利于房地产发展的相关政策，在货币政策方面，2015年央行进行了五次降息、降准；在信贷政策方面，通过宽松的行业和货币政策，鼓励居民部门买房。2015年首套房首付比例低降至25%、二套房首付比例低降至40%，较之前大幅下调。今年以来央行更是增加对居民部门信贷的投放，连续几月新增信贷大部分投入房贷。
2、实体经济不振和房价不跌的信仰。相对宽松货币政策条件下，资金涌入房地产市场寻求更高。此外，受益于宽松的信贷政策，居民部门加杠杆买房，寄望进入房地产市场进行个人资产的保值增值。
3、房企宽裕的资金面。停滞3年的房企定增在2014年末再度开启，同时放开的还有公司债发行，都给房企提供便利的融资渠道。此外，去年以来开启的楼市去库存化，楼市量价齐增使得售房款快速回笼，房企的经营业绩和现金流得到改善，这点从房企今年公布的中报可以看出。融资环境宽松、房企经营业绩改善等多重因素叠加助力本轮房价和地价齐涨。
债务融资比例大增
疯涨的地价考验着房企的融资能力。房地产行业是除了金融业之外另一个高资金密度的行业，从拿地、开发到经营各环节都对资金有较高需求。数据显示，今年以来银行资金对房企支持持续走弱，通过资本市场直接融资是房企资金的重要来源之一。目前主要有两种方式，一是股权筹资，包括增发、配股等，增发融资停滞近三年后，在2014年末重新开启。二是债务融资，目前常见的债务融资包括公司债、短期融资券、中期票据等，其中以公司债为主，发行规模高达近八成。债务融资和股权融资的区别在于，债务融资增加企业的财务费用，降低公司的利润，同时让企业存在偿付风险。股权融资的好处在于，增加企业的净资产，扩大企业提升财务杠杆空间。
2014年以来上市房企累计融资7256亿元，其中定增融资占比为38.4%，债务融资占比高达61.6%。具体来看，债务融资占比呈现逐年上升趋势。2014年当年上市房企融资658亿元，其中债务融资占比不足4成，定增融资超过6成。2015年融资增至3706亿元，债务融资占比增至56%。今年以来融资额为2860亿元，随着公司债的大规模发行，债务融资增至74%。
从债务融资结构来看，公司债是企业债务融资的主要形式。公司债因其审批快、融资成本低、资金运用限制少等优势，自2015年下半年开启井喷模式。今年前9月上市房企已累计发行1877亿元，超过去年全年1520亿元的水平。
公司债的大规模发行将增大企业负债规模和财务支出成本，降低企业的经营利润，此外，还面临一定的兑付风险。对企业来说，保持合理的杠杆水平有助于提高运营效率，但杠杆水平过高也意味着较高的风险。
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