[摘要] 近年中国房地产市场高速发展，城市分化加剧，核心一二线城市房地双高轮番领涨，而三四线城市去化老大难。核心城市价值回归左右房企的战略布局，使后者的投资价值趋同，回归一二线、远离三四线城市几乎成为所有品牌房企的共同选择。
战略布局和价值判断,是房企产业链中重要的环节，由此延伸出投资拿地、开发、产品销售、现金回笼、物业管理，直至新一次拿地，闭环完成。近年中国房地产市场高速发展，城市分化加剧，核心一二线城市房地双高轮番领涨，而三四线城市去化老大难。核心城市价值回归左右房企的战略布局，使后者的投资价值趋同，回归一二线、远离三四线城市几乎成为所有品牌房企的共同选择。
2016年此状况尤甚，房企的选择往往意味深长。有房企重仓深圳、冒险拿价格比自身市值更高的土地，也有房企公开宣布全面退出三四线城市的土地开发。
三四线城市的销售魔咒
2016年上半年，国内信贷款净宽松，房地产销售情况总体良好。国家统计局数据显示，今年1-6月，商品住宅销售面积、金额分别为5.7亿平方米和4.2万亿元，同比分别上升28.6%和44.4%。 自2014年下半年以来，国内大中城市商品住宅销售回升已持续20个月，整体成交回暖也已持续15个月。
万科是国内研究房地产市场有心得的房企。在其长期观察的北上广深莞佛等14个一二线及环一线城市中，1-6月商品住宅销售面积同比上升了45.0%，而新房批准预售面积同比仅增长9.2%。至6月底，上述城市的新房库存下降至1.1 亿平方米(2015年底为1.4 亿平方米)，去化周期由2015年底的8.4个月缩短至6.6 个月。但与此同时，此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的三四线城市，库存压力仍然较大，情况并没有根本好转。
价格是更加直观的因素，一线城市、二线城市和三线城市之间涨幅有别。据中指研究院数据，上半年一线城市累计上涨12.79%，二线城市累计上涨5.33%，三线城市累计上涨4.27%，而环一线城市东莞、中山、惠州涨幅超过25%，居前列。
城市基本面差、土地供应多、人口增长慢、房价可调节空间少、利润率低、库存去化慢，三四线城市的销售问题成为房企们难解的魔咒。
同策咨询研究部总监张宏伟告诉财经记者，“三四线城市的市场空间容量有限，在过去五年中，三四线城市平均每年新房成交面积在200万平方米左右，假若开发商拿了一个建面20万平方米的项目，要卖好几年，库存难以去化，开发商也很难展示身手。”
对于曾在早年囤货三四线的房企而言，主旋律仍是结构调整。减少甚至完全退出三四线城市的土地开发是多个品牌房企的共同选择。
深圳控股营运总监朱国强对财经记者说，除了环一线城市如东莞、惠州等城市外，公司今后将不再在三四线城市拿地，目前已有的项目中设法与当地政府协商退地。据深圳控股中报显示，今年上半年，公司已退还河源市和泰州土地，下半年将继续推进泰州、三水、马鞍山等项目的处置工作。
房企投资选择趋同
在2010年前后，三四线城市曾是开发商的大爱。彼时房地产市场大热，一二线城市受到严格的调控，开发商以为三四线城市会是新的市场，纷纷投身而进，参与者包括华润置地、碧桂园以及恒大等。
但很快，三四线城市项目相对较低的毛利率使房企们后悔。国泰君安[0.00%]证券分析师刘斐凡对财经记者表示，从恒大，碧桂园，华润，中海，深圳控股等房企的数据披露来看，一二线项目毛利率明显高于三四线。综合来看，一线大多数项目毛利都能在30%以上，二线城市项目也多能保持25%以上毛利率，三四线项目普遍毛利差异一二线项目。
朱国强道出真相，“20个城市不如深圳一个城市赚的多，未来将聚焦深圳大本营。”国泰君安证券分析师刘斐凡告诉记者，深圳控股其深圳项目毛利高达50%，而其三四线项目的毛利率仅为25%左右。
由于市场容量有限，价格指数低，购房群体对价格敏感，整体而言三四线城市对销售金额的贡献度低于一二线城市。以华润置地为例，2010年销售面积只有218万平，同比2009年只上涨1.3%，而销售金额只有222.6亿元，同比下降11.3%。当时，吴向东等管理层认为，因2010年比2009年多了更多二三线城市项目。
为了更长远的发展，房企不得不收心回归一二线城市。刘斐凡认为，在市场分化的行情下，一二线城市楼市火爆，三四线城市楼市不温不火，因此一二线项目销售更有保障，房企在一二线拿地热情会高于三四线。加之，这一年多的去化，房企在一二线城市土地储备也会下降，有在一二线城市补充土地储备的需求，两者相加，房企扎堆在一二线拿地。
一二线城市房价地价双高。在万科监测的14 个城市中，住宅(含商住)土地供应面积、成交面积同比分别增长15.3%和47.5%，1季度土地溢价率上升至1.41，2季度则进一步攀升至1.93，地价贵过周边房价的地王频频出现。
房企对一二线城市土地的热衷和追求在深圳体现得淋漓尽致。6月8日，其时市值仅为150亿港元的龙光地产拿下深圳光明的一宗商住地，大众哗然。而房企豪赌深圳房价上涨的背后仍是毛利率在作怪。
大部分房企已对布局和项目结构进行优化调整，并在拿地过程中有意向一二线城市倾斜。根据各家房企公布的中报可知，今年上半年万科一共获取了70个新项目，除了南通等少数几个三线城市外，其他全部为一二线城市和环一线城市；华润置地4209万平方米总土储中，一二线城市土储占比达72%，能满足3-5年的发展需求；深圳控股2016年全年可售货值将近290亿元，其中80%的货值均位于深圳；中海外主席兼行政总裁郝建民则表示，公司将继续关注中国一二线城市。
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