[摘要] 近日,“温州一批20年产权住宅土地使用权到期,续期须按房产价格三分之一缴费”的消息触动不少人的神经。与之相伴,住宅用地70年大限后如何续期,需不需要交纳土地出让金以及交纳标准等话题,也逐步发酵成一个舆论热点。
近日，“温州一批20年产权住宅土地使用权到期，续期须按房产价格三分之一缴费”的消息触动不少人的神经。与之相伴，住宅用地70年大限后如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准等话题，也逐步发酵成一个舆论热点。
当然，温州的这个消息被证明是个“误读”。不过，住宅建设用地使用权届满，土地使用费要不要再交，确实是一个绕不开的问题。《物权法》规定了住宅建设用地使用权届满自动续期，但自动续期就等于不用续费吗？
现行物权法未作明确规定
从法理上看，续费是必需的。有人提出，既然“地方政府做事必须法无授权不可为”，那么任何人都无权做法律并未明言的有偿续期的理解。乍一看，这个观点挺有说服力的，但事实上经不起推敲。
就法律性质角度而言，土地使用费不是行政收费，而是国家基于土地所有权获得的民事。行政收费作为一种凭借公权力收费的方式，确实需要遵循法无授权不可为的原则，但它不能简单套用到民事领域。目前，土地行政主管部门与国有土地所有权的具体代表者重合，容易给人造成收取土地出让金是行政主体的行政行为之错觉。但实际上，政府在收取土地使用费时是一个民事主体，不是行政主体。
从立法本意上看，立法者也不是放弃收费权，而是觉得这个问题比较复杂，还是留待未来进行规定。人大常委会法工委编的《物权法释义》中提到，考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众切身利益的问题。绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。而且物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况做出相关的规定。因此，对建设用地使用权期间届满后是否支付土地使用费的问题未作规定。
现实中，物权法“搁置争议”的做法挡不住实践的步伐。温州“到期房产”补交地价的消息，并非首例。早在2011年，深圳首开土地使用权到期有偿延续的先河：20年使用“特区年限”到期的深圳国际商业大厦需补交地价，重新签订土地出让合同，补交地价数额为公告基准地价的35%。
但是，如果将深圳这个商业用地的续费规则推广到住宅用地，普通百姓恐难以承受。有人曾统计过，若广州仿效深圳，当时住宅基准地价高级别为一平方米23696元，这意味着每平方米需补交地价8293.6元。而5年后，广州中心区域的基准地价较之2011年涨超一倍，可能补交的地价显然更会让人咋舌。
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