[摘要] 针对三四线城市的明显过剩风险，2015年以来，标杆房企开始全面回归一线城市和二线核心城市，这些城市的土地价格也水涨船高。不过，在一线城市地王频出的同时，也暗藏着不小的风险。
针对三四线城市的明显过剩风险，2015年以来，标杆房企开始全面回归一线城市和二线核心城市，这些城市的土地价格也水涨船高。不过，在一线城市地王频出的同时，也暗藏着不小的风险。
地王频出
79907元/平!去年12月25日，深圳尖岗山出让的A122-0345地块楼面价成功刷新了去年10月22日北京丰台花乡地块创下的7.5万/平的楼面价，成为2015年的楼面价地王。
当天，2015年房价为坚挺的深圳进行一场土地出让拍卖，此次拍卖的是位于宝安区尖岗山片区的居住用地共有两宗，分别是A122-0352宗地和A122-0345宗地。终两块地都由泰禾集团全资子公司福建中维拿下，总价分别为29.6亿元和27.4亿元，溢价率分别高达97%和178%!
而就在去年的12月22日，深圳土地房地产交易中心拍出2015年第二块居住用地，信达坤润联合体以30.3亿拿下。该地块位于坪山新区，土地面积3.69万平，建筑面积达16.61万平，起拍价9.48亿。剔除配建的4.5万平保障房后，实际楼面价为2.5万/平，溢价率约220%。
与深圳相似，北京和上海也是地王频出。近期的上海土地拍卖会，“碧桂园+东原+平安”三家联合体以23.1亿元竞得奉贤区南桥新城16单元32-04区域地块，成交楼板价14597元/平方米，溢价率为62.19%，这个拍卖的土地楼板价和周边的二手房价相差无几。
在北京，根据中原地产市场研究部的统计，在2015年，住宅类土地出现了楼面价超过3万的地块高达22宗。占到了2015年所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中楼面价超过3万以上的只有9宗，占比为17%。
业内人士分析，目前北京楼面价超过房价已经成为常态。北京已经出现了遍地地王的现象，虽然地王不完全代表未来市场售价，但如此多的地王集中出现，未来房价很难不受到影响。随着北京地价的攀升，未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价有明显影响。
不光是在一线城市，在南京、杭州、福州等二线核心城市也同样出现土地成交热潮，高总价地、高单价地亦频频刷新历史记录。例如，2015年12月21，福州市第十四次土拍会上，经过82轮拼抢，鲁能集团以总价32.3亿元竞得北三环外的五四北区域原天宇开关厂地块，楼面价14926元/㎡，溢价率达134%，五四北区域“地王”诞生!
僧多地少
一方面是一线城市和二线核心城市火爆的土地市场，另一方面却是土地出让金下降大幅下降的局面。国家统计局发布的数据显示，1-11月份，房地产开发企业土地购置面积19894万平方米，同比下降33.1%，降幅比1-10月份收窄0.7个百分点;土地成交价款6409亿元，下降26.0%，降幅扩大0.8个百分点。
为什么在土地出让金大幅下降的同时，一二线核心城市的地价却节节上扬?这是因为，在目前广大三四线城市和部分二线城市面临高库存压力的情况下，主要房企都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺，而这些城市就十几、多不超过20个，占城市的比例相当之小。
而且，这些一二线大城市在国家严控城市边界的情况下，可供出让的土地已经越来越少，例如目前深圳新建商品住房用地主要来源于城市更新。一组来自深圳市房地产研究中心的数据显示，未来5年，深圳每年仅0.33平方公里的新增住宅用地供应，新地几乎无地可供，房地产住宅项目90%来自旧改。因此，居住用地的极少推出更是让不少开发商不惜重金购置，与其他房企争相比拼，高价夺地。
针对三四线城市的明显过剩风险，标杆房企已全面回归一二线城市。例如，过去在主要在三四线城市布局的恒大自2013年后已调整战略，主攻一二线城市。之前一直在三四线城市进行郊区大盘开发的碧桂园，也在2015年后加速在上海、北京等一线城市布局。
也就是说，对开发商而言，未来可供选择进入的城市和空间已经越来越小。在这种情况下，土地市场的价格自然也就水涨船高。业内人士预计，房企拼抢一线城市土地，已经普遍的出现了地价超过房价的现象，预计2016年，一线城市土地竞争将依然白热化。
风险隐现 开发商更加谨慎
不过，在疯狂的土地市场背后，未来一线城市的楼市也蕴含着一定的风险，不少开发商都对此表示将更为谨慎。
2013年和2014年上半年，来自福建的上市房企泰禾集团曾在北京、上海两大一线城市大举拿地引发广泛关注。泰禾集团董事长黄其森日前在接受媒体采访时介绍，泰禾2013年和2014年总共拿地花了350亿，如果到2015年再去拿，可能要700亿。黄其森说，未来泰禾仍坚定看好一线城市的前景，2015年泰禾拿了六块地，除了杭州一块外，其他全部都位于北京、上海和深圳。一线城市的经济承载力仍很强。
不过，黄其森也表示，2015年泰禾在土地市场不像前两年那么激进了，因为很多地方地价跟前两年比翻了一番，“我们现在非常审慎，我们只在适合的城市拿适合的地块。”黄其森说，2015年泰禾拿的6块土地，有4个是开发高端的“院子”系列，2个是做商业城市综合体。“我们一定要做泰禾有比较优势的地方。一方面我们还是看好房地产业的前景，另一方面我们对项目的选择也很慎重，今后我们要选对城市、选对项目，还要有专业的运作团队。”
在近日广州举行的中国房地产全行业领袖新年峰会上，广东星河湾集团董事长黄文仔认为，在北京部分地区,周边房价不过3万元/平方米,地价却高过4万元/平方米,广州、上海也出现了“面粉贵过面包”的情况。
广东省地产商会主席、富力地产董事长李思廉说,2016年富力仍将以谨慎为主,加之土地储备不少,近几次一线城市出让的土地价格也普遍较高,富力会先持观望态度。
融创中国董事长孙宏斌对北京、上海的房地产前景的判断颇为审慎。他解释称，主要是因为北京、上海”没法弄，一算就赔钱”。他说，过去他觉得北京上海什么地都能拿，现在觉得要避免掉进高价地的“坑”里面。
业内人士认为，在2015年以前，尽管也出现很多地王，但当时的楼面价都没有超过周围在售房价，因此风险相对要小很多。但2015年以来，由于三四线实在太差，大量资金都进入到一二线。这种资金推动下的地价不冷静，会导致2016年下半年后出现一个泛豪宅化的趋势。因为这些地王要到2016年下半年后才会开始入市，到时候房价要达到现在的一倍以上才能回本，但这样的价格是很多区域所接受不了的。“因此这些问题将会在2016年下半年后爆发出来。”
在此情况下，不少开放的布局也更加谨慎。例如融创将二线城市作为战略布局的重点。2015年，除了继续聚焦北京、天津、上海、重庆、杭州之外，融创又进入了成都、南京、武汉、西安、济南等8个核心二线城市。
与融创相似，正荣集团也将目光聚焦到二线城市，“我们希望参与长三角各个城市的土地拍卖，伺机进入合肥、厦门等城市，目前我们希望到2016年底拿地200亿元。比如在12月我们就在福州获取了土地，而在11月我们在苏州拍下土地，未来二线城市还是有很多可以发展的空间。”正荣集团总裁助理兼投资发展部总经理肖春和说。
而强强联合、合作开发也是不少房企应对一线城市风险的一个重要方式。1月6日下午，泰禾集团和信达地产同时发布公告，宣布双方将合作开发上海新江湾城地块。去年11月25日下午，备受瞩目的上海新江湾巨型纯住宅地块迎来了现场竞标，12家房企、数轮争夺，终由信达以72.99亿杀出重围夺得，名义楼板价4.9万/㎡，若扣除20%保障房面积后，实际楼板价超过6.1万/㎡，刷新了上海住宅楼板价新纪录!值得一提的是，当时泰禾曾与信达就该地块厮杀到后一刻。
信达地产公告表示，采用合作开发的方式，有利于信达地产深入加强与行业内品牌企业的合作交流，分散投资风险，实现优势互补，更好地开发运作项目，打造产品。
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