未来，消化楼市库存的一条重要出路，是农民工的“市民化”。14日结束的政治局会议释放出这样一个信号：要稳定房地产市场，扩大住房有效需求，就要推进以满足入城农民等新市民为出发点的住房制度改革。

  中国正陆续推出众多房地产去库存措施。例如，鼓励中小城市对在城镇首次购房的农民给予财政补贴和税收减免。这一消息在12月14日中共中央政治局会议上得到印证。

  会议对2016年房地产行业工作部署的表述是：要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。要扩大有效供给，保持有效投资力度，着力补齐短板。

  结合当下宏观经济和房地产行业形势，不难理解出台此类政策的原因：

  首先，从房地产带动宏观经济向好的需求来看，进入2016年后，投资者对中国经济放缓的担忧仍在持续，对尤其三四线楼市复苏的质疑不断增加。此时，需要决策层推出更多支持性政策，为经济和房地产下行提供缓冲，让国内外投资者树立信心。

  其次，从房地产行业自身持续发展的需求来看。三四线城市库存量已经严重高企，但中小城市、城镇居民的住房需求已经释放的较为充分。目前对购房置业有着潜在巨大需求的，是已进入城市但尚未有购房能力的农民工群体。

  中国城镇化仍有较大空间，将带动城镇购房需求。根据国家统计局数据，中国人口城镇化率在2014年达到54.77%。但要在2020年实现城镇化率60%左右的目标（国务院2014年发布《国家新型城镇化规划》设定的目标），还需要在接下来的六年中，完成近7000万农村人口向城镇人口的转化。

  农民进城，不是买套房子那么简单。农业人口“市民化”，既会利好新型城镇化，又助于去库存的完成。在解决库存的同时又带动房地产业的投资，实现行业持续稳定成长。但是，政府在积极鼓励农民工进城购房的同时，更要落实好各种“社会身份”的转换、福利的落地。这个新市民群体在买房的同时，也需要落户、就业、教育等配套行政政策的放宽甚至放开。

  例如，作为城乡户籍改革的重要一环，以居住证代替暂住证，可以让外来人口获得所在城市的义务教育、公共就业和卫生服务等市民基本待遇。在社会地位上获得认同感，有助于农民工在城市长期扎根，为城镇化铺平道路，间接带动房地产业的再生长。

  要留住农民工群体，三四线城市需提升自身吸引力。不可否认的是，因产业动能不足、收入水平不高，过去三四线城市人口流出较为严重。这些外流人口多数选择前往大城市工作生活，但一线城市人口膨胀问题已十分严重，难以吸纳大量农村人口。

  小城镇人口流失情况愈发严重，资源均衡关键。根本出路在于，调整差距过大的城乡二元模式和不平衡的地域经济；完善中小城市的基础公共服务体系，打造宜居的社会生活环境；均衡教育、医疗、养老资源在各级城市的分布。

  未来，对农民工在内的低收入人群住房需求的支持，可以对中国房地产市场产生长期可持续的积极影响。但能否为这个庞大的住房刚需群体，构建彻底完善的政策扶持和社会民生结构，还要边走边看。?