[摘要] 楼市衰退是当前宏观经济减速的重要因素，经济过度失速的风险倒逼政策由限制转向刺激，对楼市销售的作用将会较为明显。地产板块受政策刺激将有望成为下一个热点板块，其股价上涨将经历短期政策刺激效应到中长期销售业绩提升效应。我们维持房地产板块“强于大市”投资评级。
报告关键要素：
楼市衰退是当前宏观经济减速的重要因素，经济过度失速的风险倒逼政策由限制转向刺激，对楼市销售的作用将会较为明显。地产板块受政策刺激将有望成为下一个热点板块，其股价上涨将经历短期政策刺激效应到中长期销售业绩提升效应。我们维持房地产板块“强于大市”投资评级。
事件：
中央决策层面连出两项楼市强刺激政策：（1）央行、住建部和银监会三部委联合发出通知，二套房贷首付比例低降到四成， “对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%”；“缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。 ”（2）财政部与国税总局： “个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 ”
点评：
1、政策刺激强大，超出市场普遍预期。 尽管此前市场对房地产政策放松已有预期，但是此次四部委联合对首付和营业税做出大幅度调整，超出了市场的预期。 （1）就首付比例来说，13年楼市火爆时候二套房贷政策调整为首付从6成上浮到7成，而此次下调为4成，下调幅度大，超出此前普遍5成预期。 （2）此次刺激的需求不再是首套住房，而是144平米以下的改善性需求。 2014年9月30日，央行发布的松绑限贷政策，事实上已经放松了改善需求入市但主要针对的是卖——买需求。如果对二套房松绑，意味着改善需求将全面被鼓励。 （3）营业税免征条件有此前的5年减少为2年，此前市场对此少有预期。
2、刺激政策出台意在稳定楼市，从而稳定社会总需求。 新经济数据显示经济下行和就业压力仍然比较大，新的房地产行业数据显示，房地产投资下滑趋势依旧明显，库存压力依旧巨大，尤其是二三线城市，楼市衰退的压力很大，政策需要做出响应，二套房低首付的调整有助于进一步释放刚性需求，稳定房地产价格和房地产市场，希望籍此稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿，从而推动总需求的企稳回升。
3、短期对楼市销售刺激效应将会较为明显。 鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，而且，目前楼市需求的能否得到满足很大程度上取决于首付比例，将二套房首付比例降至4成，将会极大增强需求的实际购买力。目前正值楼市小阳春销售小旺季，此次的强刺激将会对楼市产生需求产生强力的刺激作用。
4、不排除后续刺激继续出台。 （1）地方政府刺激楼市冲动强烈。信贷政策一直是楼市政策的核心，如果二套信贷松绑，各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策。以后将各地政府出台地方版刺激政策将会起此彼伏。 （2）如果政策对楼市成交刺激效果不明显，不排除更强的刺激政策出台，比如进一步优惠房贷利率，购房税费补贴等，目前，政府的工具箱里的备用工具还很多。
5、坚定看好房地产板块的投资机会。 我们此前一直看好地产板块投资机会，其主要逻辑在于楼市的滞销将倒逼政策松绑，甚至转向刺激，目前政策走势基本验证了这一判断。 （1）此次政策调整看出中央对于房地产行业不能衰退的政策底线。尽管新一届政府对于经济体系的战略是转型升级，但从这一次政策刺激可以看出目前政府对于楼市的政策底线：房地产尽管不再被定义为支柱产业，但是，房地产不能倒，甚至不能过分衰退。 （2）政策底线决定了股市的风口和房地产板块的投资机会。从去年牛市启动以来，政府的政策导向决定了股市的风口，近的互联网+和一带一路战略等风口炒作十分明显，现在政府已经通过政策表明了其对房地产行业的底线，这也就决定了房地产板块很可能成为下一个风口。 （3）此次楼市刺激政策有可能成为风格转换的催化剂。考虑到目前中小市值股票普遍的高估值、高仓位，我们认为今天公布的地产政策将有助于改善市场对于地产及相关周期性板块的预期，将加速市场向低估值蓝筹风格转换。 （4）房地产板块成为A股市场难得滞涨和低估值蓝筹。今年以来，尤其是近两周，互联网+和一带一路等板块累计涨幅巨大，估值已经十分昂贵，而地产板块则显得十分沉寂和落寞，但是其低估值也就显得异常具有吸引力。以行业龙头为例，目前地产板块的15年动态市盈率只有7-10倍的极低水平，其估值上涨只欠政策刺激。 （5）房地产板块的投资机会将会由短期政策刺激效应转向中长期的业绩增长效应。强刺激政策无疑会刺激楼市销售，短期内，地产板块估值的上涨是政策刺激效应，但从中期看，其上涨将会有销售业绩做为坚实的支撑。（6）投资评级：坚定看好房地产板块的投资机会，维持行业“强于大市”的投资评级。 （7）投资标的：行业龙头+区域热点，重点关注：万科、保利地产、招商地产、金地集团、荣盛发展、华夏幸福、滨江集团。
6、风险提示。 （1）市场销售不及预期；（2）估值的系统性风险。
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