[摘要] 3月30日，央行联合住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发文下调二套房个贷首付比例。同日，财政部和国家税务总局也发文放宽转让二套房营业税免征期限。
3月30日，央行联合住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发文下调二套房个贷首付比例。同日，财政部和国家税务总局也发文放宽转让二套房营业税免征期限。这是继去年大幅放宽首套房的认定标准让更多的购房者享受优惠利率政策之后，再次对二套房购买者给予优惠。而在此之前，二套住房购买者需要提供6成首付，一线城市的购房者更是需要提供7成首付。同时，住房如果持有不满5年，需要缴纳交易差额5.5%的营业税，这在一定程度上抑制了二手房的交易量和有效供给。如何看待房地产政策松绑的来龙与去脉？房地产政策对宏观经济运行又有什么影响？
影响分析：短期压力缓解长期压力不减
房地产政策还可能进一步松动，以继续加大稳增长力度
这一套救市组合拳对于房地产市场来说，可称短期压力缓解，长期压力不减。
鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。
，刚需人口已经进入下降通道，即便人口生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。第二，房地产的赚钱效应已经消失，市场预期短期无法扭转，即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。
综合来看，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代。
值得注意的是，房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限。房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。
由此可以推断，中央必将继续加大稳增长力度。下一步的重点可能有三方面。
一是地产政策还可能进一步松动。税费标准的松动不会太远，甚至有可能放松首套房信贷。不过北京上海放开限购的可能性较低。
二是货币政策继续宽松。央行此前有“价”无“量”的操作导致降息后利率不降反升，高企的短期利率制约了长端利率的下行和金融对实体的支持，继续降准势在必行。从时点上看，4月份概率大。一是财政缴款、外占下滑需要对冲；二是城投债到期高峰临近；三是4月份是两会之后政策变动的高峰期，4月25日政治局会议之前可能提前行动。
三是基建投资继续加码。以“一带一路”为转折点，地方政府的消极怠工有望缓解，甚至可能掀起新一轮基建投资热潮。区域上，福建是核心，新疆、广西有可能成为关键区，陕西、江苏、甘肃、内蒙古、云南等为辐射区。项目上，基础设施的互联互通为优先。预计通向东南亚的基础设施建设将率先启动，巴基斯坦瓜达尔港、斯里兰卡汉班托塔港等印度洋战略性港口或成为“一带一路”首批战略港口。
前景展望
房地产投资增速或下滑至6%
在央行、住建部、银监会联合下发的通知里，有关部门说明这项政策调整旨在支持居民改善性住房需求，并进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。更广泛的意义是，这与在早些时候人民代表大会上公布的政府工作报告中“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”的政策目标一致。
从宏观经济角度而言，住房市场的调整依然将是2015年拖累内需增长的主要原因之一。在今年的前两个月，住房销售面积同比下降了17.8%；同时，住房销售额同比下降了16.7%。 此外，1-2月总开工面积同比下降19.8%。在令人失望的1-2月经济活动数据之后，联合通知的出台是一项稳定整体经济的措施。未来进一步的货币政策措施可能包括今年4月份一次50基点的降准，以及今年第二季度一次25基点的降息。这些货币政策措施也将放松房地产市场的融资环境。同时，值得关注的是，在政府工作报告中还建议“保障房建设可以把一些现有存量房转为公租房和安置房”，这也可能是帮助解决市场不断增加的库存的另一种方法。
总体来看，房地产市场调整将会继续，但今年的调整速度将会较为缓和。特别是，在住房政策宽松将可能帮助缓解房价向下调整趋势的同时，对整体经济活动有更直接影响的房地产投资增速，将可能会进一步从2014年的10.5%下滑到2015年的6%。 房地产投资增速的下滑将继续拖累经济增速，不过相对2014年，其影响程度较小。同时，住房开发活动的调整将会继续对土地出让金收入产生影响，给地方政府的融资能力带来压力。
时机选择在CPI可能降为负数前即行动
当前放松房地产调控，确实是一个比较好的时间窗口
首先，房地产价格出现下降趋势。3月18日，国家统计局发布2月份70个大中城市住宅销售价格变动数据。与此前一个月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有66个，上涨的城市有2个，持平的城市有2个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。2月份，同比价格变动中，高为持平，低为下降10.8%。这足以说明性房价掉头向下的趋势已经明朗。
其次，整体经济处于濒临通缩状态。近一段时间，由于国际大宗商品价格下跌等因素，CPI涨幅较低，PPI降幅也继续扩大，通胀率下降的速度超出许多人的预期。根据国家统计局公布的数据，1-2月平均居民消费价格总水平比去年同期上涨1.1%，远低于今年3%左右的目标；PPI同比下降4.6%，已连续36个月同比下降。
中国人民银行行长周小川近日在2015年博鳌亚洲论坛上表示，将谨慎、警惕出现通缩风险。问题是通缩的标准是什么，是不是CPI降为负数才算通缩？其实一个国家只要有经济增长就必然伴随着一定程度的通胀。这是因为，经济增长和劳动生产率升高，必然导致劳动力价格升高，从而推高企业生产成本，进而推高物价。因此，不能等CPI降为负数后再采取措施，而是应该提前行动。当然，中国本轮通缩也有着很强的世界经济背景，也正如总理所言，我们是“被通缩”。
房地产调控措施放松后，仍然需要警惕房价反弹，毕竟目前房地产价格仍然不稳定。目前除了宏观调控外，其实市场一直缺乏平稳房价的长效机制。近几年一直不敢放松货币，很大程度上也是担心宽松的货币会进一步推高房价。
以前在房地产供应方面，曾采用了很多种办法，但效果不好。比如，经济适用房的违规操作太多；廉租房只能靠政府建设，民间资本没有参与积极性；北京实行的 “定房价竞地价”模式很有创意，但政府缺乏积极性，因为这会导致政府收入的减少，房地产商也没积极性，因为这类房利润很薄。
不妨创新思路，试试“国企限利房”的办法。即让从事房地产经营的国企就地转为半公益性质，重新进入房地产市场，以“成本+微利”的形式经营。
具体操作方法是，国家对国有房地产企业制定一个利润率标准，国有房地产企业在制定房价的时候不再像以前那样随行就市，而是采用“成本加利润”的方法销售。国有房企同样是市场化经营，只不过其定价和利润受到一定的限制；而国企之外的民营房地产企业还是市场化运营。这样，并没有改变现在住房市场化供应的大格局。当“国企限利房”在市场上占到一定份额后，那么其他的房地产开发商也就不敢肆意涨价，房地产市场就有望逐渐稳定下来。
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