[摘要] 2014年以来，黄冈不断有新的商业项目开业迎宾，5.1黄冈国贸商业综合体开街，10.1胜利新街、弥敦道购物广场、东坡外滩纷纷开业，黄州商业格局顿然改变，商圈竞争揽人大战开演。
2014年以来，黄冈不断有新的商业项目开业迎宾，5.1黄冈国贸商业综合体开街，10.1胜利新街、弥敦道购物广场、东坡外滩纷纷开业，黄州商业格局顿然改变，商圈竞争揽人大战开演。近日，记者还获悉黄冈大润发购物中心将于2015年元旦期间开业，万达广场的拆迁工作也在紧张进行中。“真正的狼来了”，随着这些国际商业巨头的落户，黄冈的商业是硝烟弥漫，未来的商业格局也变得扑朔迷离起来。
近几个月，黄冈商业地产业主维权事件是频频发生。弥敦道业主跳楼——公摊面积过高、商铺面积缩水、消防设施不过关等问题，严重影响业主的生活及安全；央企保利商业街及摩尔城在其商铺的销售上的虚假宣传，引起300多名业主不满；胜利新街又有业主跳楼——开发商欺诈……。这一系列业主维权极端事件发人深思，黄州商业到底怎么啦?是业主走极端，还是开发商的确有“欺诈嫌疑”？小小的黄州城能承载多少商业体量？黄州的商业格局会发生怎样的变化？当前一些项目销售商铺还能不能买，有没有投资价值？
黄州商业呈现新格局 未来有望形成三大商圈
为此，记者特到奥康步行街走访。由于经营近十载，各类服饰品牌集中，吃喝玩乐齐聚，可以满足本土消费者的时尚需求。街口的人流量、车流量大，加上路口“大块头”的商家在此聚集，更增加了步行街的人流量。商业街内，多以大小不等品牌加盟店为主，规划布局比较明晰。奥康步行街二楼以高档的品牌女装为主，也能吸引很多女性消费者。今年下半年，奥康步行街三楼的美食店接连开业，品种多样，更加吸引了人流量。
记者随机采访了一位陈姓老板，今年已是他在奥康步行街开店的第五个年头，每年的盈利都是稳步增长。50平米的店面，一年7—8万的租金在可以承受的范围之内，毕竟这里人流很大。当记者问到，旁边胜利新街、弥敦道开业之后是否对生意有影响时，她称没有任何影响。记者又采访了几位品牌加盟店的老板，其中一位周姓老板，在考棚街还有一家店。周先生表示，虽然奥康步行街的租金要稍高些，但生意比考棚街店好。当记者问及原因，他表示：“一是，奥康步行街是中心步行街，每天的人流量都很大，尤其是周末或者过节的时候。二是，奥康步行街早已形成商圈，周围的居民已习惯于在此吃喝购物。”
沿着胜利新街，一直往东边走。记者很快就来到东门路商圈，发现这里很是热闹。由于下班高峰期，人流、车流量很大。一位入驻筷子巷的商户说，他看中了东门商圈的发展趋势和前景。目前开业几个月以来，经营状况一直良好，他相信会越来越好。
而胜利新街、弥敦道购物广场等与国贸商业街形成鲜明对比，自开街以来很多商家一直处于亏本状态。记者采访了弥敦道购物广场几位中小商家，他们均对招商中心怨声载道。其中一位珠宝店老板刘女士表示，自开业以来就没有人流量，店铺一直处于亏损状态。宣传中的潮流品牌、韩货、日货也未见踪影。隔壁的胜利新街也已经开业有一个多月了，由于人流量小，一楼、二楼很多店铺没有开业，导致整个商业街没有形成商业氛围，难以吸引消费者前来。
据业内专业人士分析，未来黄州将形成三个商圈，以奥康步行街、国贸及东门路一线的中心城区商圈、以学生街、瑞天广场、九城新天地等新建项目为一线的东部新城商圈、以万达广场、翡翠一品为中心的中部商圈。中心城区商圈发展较为成熟，中部商圈未来发展潜力较大，东部新城商圈发展尚需时日。商业发展自西向东，与城市发展方向吻合；商业层次由低端的沿街商铺向综合购物中心发展，继而向特色商业转变。
黄州商业体量供大于求 竞争淘汰在所难免
据有关统计数据显示，黄州未来几年商业体量营业的、加未建的、在建的共计达83万平方米。截止2014年，统计到的黄州人口官方数据是38万人，平均每个黄州人的商业面积占有量为2.1万平方米。按照城市商业饱和度模型数据标准，国际标准人均GDP 超3000美元，人均饱和商业面积为1.0㎡/人；国内标准人均饱和商业面积1.3-1.4㎡/人。按常住人口38万人计算，2013年黄冈人均GDP才约2300美元，而人均商业面积竟高达到2.1㎡/人，远远高于国内乃至国际饱和标准。
有业内人士分析称，83万平米的商业体量将严重考验黄州市场的承载能力，目前黄州商业地产市场短期内已呈现出供大于求的局面，黄州如何调整商业布局、拉动经济发展的同时，能顺利消化掉如此大规模的商业增量，是摆在市场面前的一道难题。
9月25日上午，太华国际•台湾大润发黄冈项目在纽宾凯酒店会展中心举行新闻发布会，会议举办方向各大媒体宣布，大润发购物中心将于2015年元旦正式开业。据了解，该商业面积达5万平方米，其中超市运营面积2.7万平方米。大家都知道，该区域的居住人口密度并不是很大，能否有足够的消费能力支撑如此体量的商业项目，另外像沿街及综合体内部商铺的招商与管理则是由开发商来完成。一位业内人士周总分析到，一座购物中心的建成不能仅靠一座超市来支撑，商业部分的招商、规划、监管、运营也很重要。对于国际品牌大润发的入驻，或否水土不服，还有待时间检验。
充分了解商业前景 投资买铺须谨慎
不论是哪一时代，也不论是哪一国家，商业企业的集聚是普遍存在的现象，只是由于近几十年科技、生产力的发展，人们消费水平、消费方式、消费模式的变化，使得这种商业集聚更趋于明显和加快。
商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产、商业、投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。从投资的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资决不会低。商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从一般股票转变成绩优股。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资。
时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资高，说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了钱途，尝到了甜头。如武汉2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元。其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。炒得越高风险越大。不少人，怀着一铺养三代的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入一铺套三代的陷阱。而铺面房，其价格升幅远不及铺位。相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。投资买铺一定要对黄州商业市场有一个清醒的认识，切忌盲目跟风。正所谓楼市有风险，投资需谨慎。
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