[摘要] 随着海外资金的积极入市，日本房地产近来出现要“火”的节奏，包括中国在内的国际投资机构以及个人均对此表示了兴趣。
随着海外资金的积极入市，日本房地产近来出现要“火”的节奏，包括中国在内的国际投资机构以及个人均对此表示了兴趣。
日本房地产会不会是2015年投资“黑马”呢？这股投资热又将持续到什么时候？
日本瑞穗信托银行系统的“都市未来综合研究所”近日汇总的数据显示，2014年外国投资者掀起了“购买日本房地产热”，至少有100多亿美元的外国资本进入日本房地产市场，东京市中心的许多高档物业遭到外国投资者抢购，外国投资者购买日本房地产的资金量占当年日本房地产市场交易额的20%。
美国黑石集团去年耗资1900亿日元（约合16亿美元）在东京市区购买了5000多套住宅。新加坡政府投资公司在东京火车站正门前的丸之内以及大手町的金融 街等中央商务区耗资1700亿日元（约合14.3亿美元）购买了数栋高级办公楼。
中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元（约合 5.9亿美元），购买了一座25层的综合性办公楼。美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。
值得一提的是，越来越多外国自然人也积极投资日本房地产，中国富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所预测，在过去一年中，至少有360亿日元（约合3亿美元）的中国私人资本进入日本房地产市场。日本不少房地产公司为此还增加了精通汉语的经纪人。
外资大举进军日本房地产市场，其中一个原因是投资者认为日本大城市的房地产市场已经触底，具有相当的投资价值。
日本房价在近年来之所以一直处于低点，主要因房子供过于。日本总务省日前发布的《住宅和土地统计调查》结果显示，截至2013年底，日本共有5240多万个家庭，住宅总数约为6063万套，按每户一套计算， 闲置住宅约为820万套。闲置空置住宅占日本住宅总数的13.5％，创历史高纪录。总务省还预测，如果目前的状况延续下去，20年之后，日本的 住宅闲置率将达到32％，每三套住宅中就有一套闲置。
日本政府对闲置住宅的定义为：长期没有人居住，且连续5年以上没有使用过自来水和电。
在闲置住宅中，有318万栋（套）是被主人废弃不要的，创历史新高。特别是以别墅区闻名的山梨、长野、和歌山县，闲置率更加惊人，分别高达22％、19.8％和18.1％。
近年来，日本的平均地价下跌幅度大幅缩小，部分地区出现回升。去年。东京、名古屋和大阪三大都市圈的商业用地和住宅用地均开始回升，东京市区的办公楼空置率已经降到了5%，住宅价格也开始反弹，但是，日本房地产的整体价格依然处于低位，具有较大空间。
中介公司散发的二手房售房广告显示，在东京市中心的涩谷区惠比寿一带，一栋土地面积60平方米左右、居住面积100多平方米（约相当于中国的建筑面积120平方米左右）的独立别墅式住宅，售价在6000万至8000万日元（约合320万至420万元人民币）之间。在品川区高轮台的一套建筑面积75平方米的公 寓售价为3980万日元（约合210万元人民币）。在目黑区三田的一套约125平方米的住宅售价为5680万日元（约合300万元人民币）。按照目前的汇率，东京的大部分普通住宅价格低于或等同于北京、上海的相应价格。
日元汇率大幅下跌是日本房地产受到海外投资者追捧的重要因素。自2012年年底以来，由于安倍政府为了消除持续多年的通货紧缩，采取了“大胆的金融政策”，日本中央银行大规模放松银根，导致日元汇率不断下跌。目前，外汇市场上的日元对美元的汇率基本上维持在120比１的水平，与2012年9月的77日元兑换1美元汇率相比，跌幅超过50%，这大大降低了外国投资者的投资成本。
此外，日本将于2020年举办东京奥运会。投资者普遍认为，在这之前东京的房地产概率较大。另外，日本房地产的租售比合理，用于出租的物业投资基本上能够维持在6%到8%之间。这些因素都激发了海外投资者的投资日本房地产热情。
不过，人口密度超过中国的日本，在经历了上世纪90年代房地产泡沫破灭的惨痛教训后痛定思痛，下重手压抑畸形的投机需求，有着严密的制度安排，让房地产市场逐渐回归正常轨道。
如今，日本人很少在35岁前购买住房。这里面当然有住房意识“先进”的因素，但不存在“房子暴涨，越来越买不起”的焦虑感，也是日本人不急着买房的重要原因。所以投资日本房产还需谨慎为好。
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