[摘要] 但业主与物业之间，似乎总有许多难以解开的“小疙瘩”。公说公的道理，婆有婆的苦衷。物业矛盾爆发，“恶性循环”之下，如何从根本上规范市区居民小区物业管理？成为今年“两会”热点话题之一。
城市发展到今天，已离不开物业“管家”的管理。
但业主与物业之间，似乎总有许多难以解开的“小疙瘩”。公说公的道理，婆有婆的苦衷。物业矛盾爆发，“恶性循环”之下，如何从根本上规范市区居民小区物业管理？成为今年“两会”热点话题之一。因此，代表们建议，市区居民小区物业管理中出现的突出问题急需妥善解决，依法依规加以规范，小区物业管理迫切需要进行全面的改革。
现状
非专业“管家”管出矛盾重重
2014年6月30日下午4时，黄州青砖湖小区居民方先生，拨打本报新闻热线8677777求助。
原来，物业公司有一周没运垃圾了，加上气温比较高，臭气熏天，就连自来水也停了。同时，物业公司张贴公告声明辞职。
其实，在黄冈市区因物业公司亏损严重辞职的不在少数，小区居民因生活不便抱怨连连的声音也是一波接一波。
据记者了解，目前市区物业构成的形式主要分为开发商下属物业公司、房产单位直接管理，只有少数单纯依靠市场运营存在的物业。大多新建小区主要采用开发商下属的物业机构管理，这样一来对于自身企业的延伸服务及接管事宜便于控制与处理。而由单位形成的物业则显得“非专业”，一些老旧住宅小区常常采用，住宅由单位开发，则直接由单位管理，实在亏了，还有单位顶着。
据不完全统计，市区目前现有227个居民小区，总面积510万平方米，有物业服务企业83家，从业人员1300余人，人均月工资1600元，实现年物业管理收入2100万元，物业缴费率71%。实施物业管理服务的居民小区108个，物管比为47.8%。已成立业委会45个，占物管小区42%。市区物管服务费加权平均每月0.65元/m2，市区有老旧小区187个，其中“三无”（无主管单位、无物业管理、无业委会）小区68个。归集专项维修资金9300万元，已使用217万元。
根源
“恶性循环”形成物管困局
现实中，物业费的收取也阻碍重重持续走低，致使很多物业不得不散摊撤出。
青砖湖小区物业公司成经理说，他们小区水电没有实行终端收费，业主用水用电一直由物业公司代管，加上水电计量设备过于陈旧、管网老化、损耗严重，导致物业公司水电收支亏损巨大，自来水公司多次下达停水通知。加上物业服务费0.15元/平方米，还停留在上世纪90年代的收费水平，物业企业的服务成本与用工成本年年递增，小区管理已经入不敷出，间接影响了工作的正常开展。
有了矛盾，该找哪儿解决呢？这是让矛盾当事人揪心的难点了。寄希望于谁呢？房管、社区、媒体、业委会……除此之外，似乎，市民再难有其他的念想了。
从目前来看，社区的调解促居民自治的作用会起到一定效果，但因为纠纷的源起太多，往往顾此失彼；而媒体的报道除了提高关注度，本身并不具备解决问题的职能。
市人大常委会研究与法规室主任黄新国说，今年“两会”前夕，部分人大代表通过调查对目前市区物业市场的管理现状进行了一些分析。当前物业管理的主要问题表现在“五不”：重视不够。物业管理工作没有列入市区政府的重要议事日程，相关法律和规定没有得到贯彻落实，致使市区物业管理基本上处于“真空地带”；监督不力。体系断档，基层缺位，职能分散，加上社区居委会的职能和力量有限，小区一些基础设施、社区办公用房和物业服务用房等重大问题难以协调解决；建管不分。大多数物业服务企业都是由房地产开发企业派生出来的“母子公司”，验收移交把关不规范、不严格，致使服务企业难以为业主承担良好的服务功能，有少数业主以此拒交物业服务费，不和谐的问题时常发生；责任不明。物业管理行业规范滞后，制度建设配套不够，相关部门责任不明确，或有规定履职担责不够，管理不力，纠纷不断。
在解不开的死扣中，像一个巴掌拍不响的双方，物业与居民间形成的近乎恶性的循环周而复始地发生在我们生活中。
共鸣
代表呼吁建章立制规范物管
花着钱，请来的“管家”管出了一片矛盾，业主不满意，管家不愿干，症结在哪儿呢？归根结底，还得归结于物业市场缺乏成体系的、严格的约束与监督，也欠缺足够的培育土壤。
在市四届人大五次会议上，《关于加强市区居民小区物业管理的议案》引起了代表们的共鸣。
市人大常委会副秘书长、办公室主任张树林建议，要实行“政府引导，政策扶持，分级负责，分类推进”和“市区共建、以区为主、职能下移、属地管理、责权明晰”的原则，发挥住建、规划和房管部门的职能作用，指导、协调下级政府（开发区管委会）认真做好物业管理监督管理工作，形成统一领导，分级负责，条块结合，以块（区）为主的管理体制。
市人大城建与环境资源保护委员会主任委员吴汉桥则建议要完善制度，夯实物业管理的基础，强化市、区及相关部门、街道办事处及社区居委会的责任，出台与物业管理相关的各种规章制度，引导物业管理健康有序发展，同时要加强规划管理，严格审查住宅小区物业管理配套设施的规划设计，确保物业管理配套设施到位。
市人大常委会研究与法规室主任黄新国认为，要依法规范物业小区和服务企业的活动。引进市场竞争机制，通过公开招投标或协议形式选聘物业公司并实行动态管理。要支持物业服务企业依法收取物业服务费，简化专项维修资金的使用程序。要加强业主自治管理，引导业主参与小区事务管理。
黄州区赤壁街道党工委书记杜俊冰建议要突出重点，切实加强老旧小区综合治理。对基础设施不完善且问题严重的老旧小区，市政府要调查摸底，采取“一区一策”的办法，拟定综合治理计划，加大投入力度，实行试点示范，逐步进行改造。在突出加强硬件基础设施建设，实施政策、资金、项目支持的同时，依靠居民自治、市场推动和社会力量加强老旧小区综合治理。
市房管局副局长方卫军建议要强化考核，全面提升物业管理水平，并将其纳入政府年度目标考核、“四城联创”及城管会战考核范围，经过市区上下方方面面的共同努力，不断提高物业管理水平。
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