[摘要] 对于黄冈市区楼市而言，这个定义也恰如其分。“新常态”的底色日渐分明，那就是有别于前两年的高歌猛进，楼市在换挡中变速，在纠结中前行，理性主导市场。
2014年，“新常态”成为中国经济发展的代名词。
对于黄冈市区楼市而言，这个定义也恰如其分。“新常态”的底色日渐分明，那就是有别于前两年的高歌猛进，楼市在换挡中变速，在纠结中前行，理性主导市场。
这一年，市区楼市销售持续萎缩，市场供大于求，“楼市崩盘”等论调充斥耳边，老业主的“激烈维权”，行业内外的集体看空，整个楼市笼罩在一片悲情色彩中。
这一年，国内多个城市相继调整和取消限购、限贷、限价，房贷新政，央行降息，尤其是黄冈地出台16条楼市新政，这一系列利好为“寒气逼人”的楼市，送来温暖的阳光，让“撑得太饱”的楼市加速去库存化，日渐向新常态发展。
市场 房子越来越卖不动
“希望越大，失望越大。原以为今年楼市会创新高，没想到这么难卖，我们项目一个月只卖几套房子，即使做活动，也超不过10套。”一位张总无奈地告诉记者。市区类似这样境遇的开发商不在少数。
据黄冈市房地产管理局官方统计数据显示，2014年与前5年销售保持平衡，黄冈市区商品房销售套数为5603套，销售面积为61.76万平方米，与上年同期相比，其销售套数和面积分别下降18%和18.01%。其中住宅每平方米实现销售均价3932.58元，较之上年同期上涨3.94%；商业每平方米实现销售均价10751.07元，较之上年同期下降7.2%。
回眼望去，起落沉浮，冷暖悲喜，贯穿2014。
去年2月适逢春节，受返乡客源拉动影响，当月实现销售面积8.32万平方米，成为2013年销售好的月份。而备受期待的“红五月”出现意外爽约，全月销售仅为3.3万平方米，成为近三年来销售差的五月。9、10两个月，受市政府新政影响，市区楼市实现商品房销售面积12.87万平方米，实现销售1132套，与去年同期基本持平。年底两个月共销售8.3万平方米，慢慢显露翘尾行情。
大盘上市，老盘加推，小盘扫货，市区楼市热闹至极。
2014年1月25日，市区30万平方米欧风生态城邦的万景城悄然登陆，其“先造景、再造房，先体验、再选房”的体验式购房模式争宠楼市，所推出465套房源，受到市场青睐；6月1日，备受市民期待的联投国际城，以其150万平方米奢华规模强势亮相，首发380套房源；6月15日，黄冈城东新区一河两岸生态居住示范小区的嘉晟·长河水岸对外开盘，先后推出470套房源……东坡外滩、黄冈国贸、胜利新街、格兰道四大商业街区先后华丽开街，添火商铺热销。
与此同时，升华·翡翠一品、金家·上城、金泰国际广场、九城新天地、三清·国际华城、亚坤·帝景豪庭、紫金城、中环坐标城、龙城华府、明珠广场等项目纷纷加推，再加之一批小项目尾盘甩货。房子越建越多，而旺销不及2013年，楼市一时显现供应高峰，市场竞争态势前所未有。
“去库存化！”成为2014年市区楼市面临的共同难题。
据有关数据显示，去年下半年，市区楼市库存压力都在80万平方米，而到去年底，市区累计可售商品房面积已超过133万平方米，库存量已处历史高位。市区楼市如同一个人撑得太饱，竭尽全力地消化“胃里食物”。
“定居东门路，折后仅需3308元每平方米起。”“3450元每平方米起，3950元封顶限时指定范围房源抢购中。”九城新天地率先推出“3580元特价优惠”，嘉晟·长河水岸逆势打出“高房价，再见”，更有个别楼盘推出2800元团购价……名目繁多的促销广告，降价大让利，让人目不暇接，而市场上的房子却越来越卖不动。
政策 一边松绑一边刺激
房地产快速发展，得益于国家好政策。每次政策的变动，都牵动着各方的神经。
2014年开年，受国家宏观调控政策的持续影响，尤其是部分银行贷款收紧和个贷利率提高的影响，楼市急转直下。由杭州楼市“降”掀起的降价潮，在范围迅速蔓延，国内楼市一时哀鸿遍野。
一石激起千层浪。市区多数银行也在不断减少贷款额度，更有少数银行执行基准利率上浮超过10%，市区楼市一时间笼罩在悲观情绪中。
就在此时，“两会”政府工作报告，十年来首次没有强调“房地产调控”，只提出分类分城施策。与以往楼市调控“一刀切”不同的是，地方政府在房地产调控上将具有更多自主权。
2014年5月，央行发布“央五条”，要求优先满足首次购房贷款需求。
6月，我省武汉市公积金、大学生落户、以房养老试点等政策频发。7月18日，武汉确定放松楼市限购。
9月30日，国家银行放贷新政出台，国内部分银行调整房贷政策。
10月9日，国家住建部、财政部、央行发文调整公积金政策，降低贷款标准，加大公积金利用，推动异地贷款。
10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求重点推进住房等六大领域消费。
一边松绑，一边刺激。这些新政再次让楼市开始从谷底爬升，国内武汉等大城市再度出现了热销势头。
面对市区楼市的跌宕起伏，对于处于城镇化初期的黄冈，呵护房地产业发展，政策支持房地产发展，已显得尤为重要。
9月4日，市政府果断出台《关于进一步规范和促进市区房地产市场发展的意见》。新政共有16条，放宽落户限制、公积金贷款首付20%、首套房1%财政补贴、购房者家用轿车1000元/年办理5年鄂黄大桥过境年卡……
11月初，黄冈公积金贷款“窗口”打开。多套组合拳，如同及时雨，给老百姓送来实惠，同时迅速稳定市场预期，规范房地产市场秩序，促进房地产业持续健康发展。
“这是我买的套房子，面积90㎡，总价31.5万元。”刘女士说，如今她首付6.3万元就可购房，还可申请领取3.15万元的财政补贴。类似她这样享受到公积金贷款、购房补贴的居民不在少数。
市房地产管理局副局长余以北认为，按照中央及省、市经济工作会议精神，楼市去行政化明朗，市区楼市新政微刺激将起一定作用，楼市去库存仍是主旋律。下步随着国家保增长促消费政策的进一步落实，各家房企转型发展，各相关部门将为市民开通“绿色通道”，优化服务环境，简化办事程序，提高办事效率，黄冈楼市转暖指日可待。
走势 春天不会远
新常态需要新思维，新思维更要新办法。
有关专家认为，中国房地产市场已经度过居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代，开始进入居民理性消费、企业理性开发和产品质量不断提升的时代。换句话说，当开发企业利润率下行时，开发商就应转型升级。
经过2014年的起落沉浮，市区楼市发展将更趋成熟、理性。2015年，无论楼市升温上扬，或是维持现状，甚至继续下行，必将是发生质变的关键时刻。
2015，市区楼市将“大象起舞”。随着黄冈城东新区加速推进，市区通过招商引资，先后吸引国内房地产大鳄——碧桂园、联投集团、昆仑集团、中建三局来我市投资，这些大型开发企业为显著的特点是：企业实力强，拿地面积大，小区规模大，配套设施齐全，性价比优势非常明显。他们的入驻，将对现有楼市形成强有力的挤压，带来直接洗牌效应。我们不妨先来看看这些大项目：
联投国际城是由省政府直属国有大型控股公司——湖北联投集团下属联投置业投资开发建设。项目位于市区城际铁路中环路与新港北路交汇处，总建筑面积150万平方米，规划别墅品质洋房、高尚小高层、高层等多种产品形态，是市区迄今为止大的在建房地产开发项目。去年8月9日，联投国际城一期项目正式对外盛大开盘，吸引众多市民前来抢购。
黄冈碧桂园是由中国房地产10强企业碧桂园集团投资打造，项目规划总占地逾2000亩，首期开发面积382亩。项目位于白潭湖湿地公园，处于湖滨大道及东昌大道交汇处，首期配套建设4500平方米凤凰俱乐部，5800平方米英伦风情商业街，产品主要为167-492平方米地中海美墅，95-143平方米瞰湖精装高层洋房。目前正在抓紧施工建设中。
昆仑·东湖1号是由知名的昆仑集团投资打造，项目位于市区遗爱湖中心，东湖、西湖、菱角湖三湖交界处，项目总建筑面积35万平方米，由白金级半岛国际酒店、国际金融中心、现代商业街区及52席湾区湖墅、平墅洋房、观湖华府，打造黄冈国际湾区生活典范。目前一期在抓紧施工，售楼中心已对外开放。
2015，政策支持力度空前。当前我国经济处于转型升级关键时期，整个经济正探底回升，处于深度调整的楼市，限购、限贷政策也将面临松绑，迎来刺激。市政府出台的《关于进一步规范和促进市区房地产市场发展的意见》从2014年9月4日施行，有效期至2015年12月31日。无论是购房者，还是开发商都应吃透新政，抓住机遇，争取优惠。在诸多利好政策下，“强者”、“慧者”生存，“弱者”、“愚者”则面临出局。
2015，“价格战”将不可避免。随着碧桂园、东湖1号、湖光月色等大项目的陆续入市，加之联投国际城、万景城、金家上城、升华·翡翠一品、金泰国际广场、嘉晟·长河水岸、紫金城、九城新天地、三清·国际华城、亚坤·帝景豪庭、太华国际·大润发、艺星湖景苑、中环坐标城等项目不断加推，库存量还将不断抬升，供大于求将是常态。尽管购房者对住宅品质的要求不断提升，关注价格仍然摆在首位。面对市区楼市僧多粥少的局面，开发商为争抢客源，势必掀起惊天动地的“价格战”。对于购房者来说，可抓住这个有利时机，出手置业。
2015，黄冈将与武汉呈现“同城效应”。武黄高铁的开通，将进一步激活市区房地产业发展，是更多的黄冈人去武汉买房，还是吸引武汉人前来黄冈买房？时间将会验证一切。
花开堪折直须折，莫待无花空折枝。市区开发商应抓住黄冈新机遇，古城新优势，充分利用主流媒体引导力和影响力，合心合力讲好黄冈故事，共同打好黄冈宜居牌，吸引更多下面县市客户，乃至武汉客户，前来黄冈市区投资置业，早作准备的开发商必将早日受益。
冬天已到，春天不会远！
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