降温明显 房产市场下行的影响分析

证券日报  2014-11-21 08:54

[摘要] 由于房地产活动产业链长，与相关行业关联度高，增长变化的波及面广，房地产市场走势对经济发展有着十分重要的影响。

今年以来，房地产市场降温明显。国家统计局日前发布2014年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，降幅为0．2%，降幅为1．6%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨的城市有3个。10月份，同比价格变动中，涨幅为3．8%，为下降9．1%。由于房地产活动产业链长，与相关行业关联度高，增长变化的波及面广，房地产市场走势对经济发展有着十分重要的影响。

首先，房地产业以及与房地产活动直接相关的建筑业在国民经济中占有较高比例，是经济增长的重要支撑力量。2012年，房地产业和建筑业在我国经济中的占比分别为5．6%和6．8%左右，对经济增长的贡献率分别为2．7%和8%左右。从国际范围看，2009年，日本房地产业和建筑业分别占到GDP的14．7%和6．9%；2011年，美国房地产业和建筑业分别占到GDP的12．9%和3．5%。需要指出的是，建筑业并不仅仅包括房屋建造，还包括土木工程、基础设施等建设，这里以房地产业和建筑业合计来评估房地产活动的重要性，存在一定程度的高估。

其次，房地产活动水平直接决定了钢铁、水泥等上游行业的发展。房屋建筑过程需要消耗水泥、玻璃、钢材、有色金属、化工等多种材料，房地产活动水平在相当大程度上决定了这些行业的发展。根据投入产出表，2010年非金属矿物制品业（主要为水泥、玻璃等）和金属冶炼及压延加工业（主要为钢铁、有色金属）总产出中分别有57．8%和15．5%被建筑业直接消耗。

再次，房地产活动与固定资产投资、居民消费息息相关。近年来，房地产开发投资一直占到我国全部固定资产投资的20%左右，房地产投资增长加快或放缓直接影响到全社会固定资产投资增速的快慢。另一方面，由于房地产通常为居民最主要的财富形式，房价变动对居民消费会产生直接而明显的影响；同时，居民在购买住房后，一般会增加对建筑装修材料、家具、家电等的支出，因而房地产销售状况还会影响到居住相关产品的消费需求。

最后，房地产市场与金融体系似乎天生是一对孪生子。房地产市场快速发展乃至最终出现泡沫，无一例外总是依赖于金融体系的债务支持；反过来，房地产市场下跌或者泡沫破灭时，金融体系也总是首当其冲地受到波及。事实上，根据美国学者莱因哈特和罗格夫的有关研究，通常在房地产价格走势发生逆转后的第二年，银行危机随之发生，充分说明了房地产市场与金融体系之间的紧密联系。

房地产市场下行的影响

正是由于房地产活动与经济发展之间存在着千丝万缕的联系，房地产市场大幅下行的危害十分巨大，不仅会显著影响经济增长和就业，而且可能危及财政金融体系的稳定运行，带来国民经济整体风险水平的上升。

房地产市场下行导致经济增长放缓。2013年，房地产开发投资占到固定资产投资的19．7%，固定资本形成总额占支出法GDP的45．4%，按此比例关系推算，在投资效率等其他条件不变的情况下，房地产开发投资增速每回落1个百分点，将导致GDP增速回落约0．09个百分点。另一方面，建材、家具、家电等住房相关商品销售也与房地产市场走势密切相关。2013年，上述三类商品零售额占到限额以上社会消费品零售额的10．3%，而居民消费支出占支出法GDP的36．2%。简单推算可知，房地产市场下行影响上述三类商品销售增速每回落1个百分点，会导致GDP增速回落约0．04个百分点。此外，房地产市场下行还可能通过财富效应等对支出和经济增长产生影响。

房地产市场下行影响就业增加。房地产业和建筑业吸纳就业的作用十分显著。以城镇单位就业人数为例，2012年末，房地产业就业人员为273．7万人，建筑业就业人员为2010．3万人，两个行业合计2284万人，占全部城镇单位就业人员的15．0%。从新增就业的角度看，2012年房地产业新增就业25．1万人，建筑业新增就业285．5万人，两个行业合计新增就业310．6万人，占城镇单位新增就业的37．7%。因此，一旦房地产市场大幅下行，就会对房地产业和建筑业两个行业的就业产生显著影响，并进而影响全社会就业的稳定增加。

房地产市场下行带来政府收入增速的放缓。房地产业税收和土地出让收入构成政府特别是地方政府收入的重要来源。今年以来，受房地产市场下行影响，房地产业税收等增速均明显回落。10月，房地产营业税同比下降7．8%；房地产企业所得税同比下降12．7%；契税同比下降9．3%。由于今年是地方政府偿债高峰期，房地产市场下行在影响政府收入增长的同时，很可能进一步影响到地方债的顺利偿还。

房地产市场下行还可能危及金融体系的健康和提升整个经济体系的风险水平。据估计，目前我国房地产开发贷款及其他以房地产为抵押的贷款合计占到各项贷款的1／4左右。银行机构房地产贷款集中度较高，一旦房地产市场剧烈波动，银行信贷资产质量和贷款风险将明显上升，进而危及金融体系的健康运行，并提升整个经济体系的风险水平。

总之，由于房地产活动的重要性，房地产市场下行将会对经济的方方面面产生影响。一方面，要防范房地产市场出现急剧下跌的风险，避免由此引起的各种经济社会问题；另一方面，要认识到当前房地产市场调整总体上是温和的，某种程度上也是必要的，有利于房地产市场健康持续发展，要提高容忍度，而不宜急于出台各种“救市”措施。

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