楼市演化入第二季 重新审视产业经济支柱作用

证券日报  2014-05-20 08:58

[摘要] 着楼市演化进入“第二季”，4月份全国70个大中城市中二手住宅价格环比下降的城市有22个，新建商品住宅环比价格下降的城市有8个，楼市周期性调整趋势已基本确立。

着楼市演化进入“第二季”，4月份70个大中城市中二手住宅价格环比下降的城市有22个，新建商品住宅环比价格下降的城市有8个，楼市周期性调整趋势已基本确立。过去一段时间，虽然我国房地产业迅猛发展拉动国民经济较快增长，但同时房价累计涨幅巨大，不仅加速宏观经济金融运行风险集聚，而且还削弱了社会消费增长潜力，加剧产业结构性矛盾，降低了资金配置效率。在未来通过深化改革寻求新经济增长动力过程中，有必要重新审视房地产业的经济支柱作用。

目前，我国房地产业增加值占国内生产总值（GDP）比重还较低。我国房地产业增加值核算包括房地产开发经营活动、房地产管理活动、房地产经纪与代理活动和居民自有住房服务4个部分。就行业增加值在GDP中的比重而言，我国房地产业还难以成为宏观经济增长支柱产业。2011至2013年三年期间，我国房地产业增加值增速分别低于同期GDP增速2.6个、3.6个和1.1个百分点。2013年，我国房地产业增加值占GDP比重为5.85%。

我国房地产业对GDP的贡献，更多体现为社会资金过度聚集的结果。虽然房地产业对相关产业的拉动作用较强，但从大的行业分类来说，主要体现为对建筑业和金融业的拉动作用。2013年，我国建筑业实现增加值同比增长9.5%，高出同期GDP增速1.8个百分点；金融业实现增加值同比增长10.1%，高出同期GDP增速2.4个百分点。虽然建筑业与房地产业密切相关，但2011至2013年期间，我国建筑业实现增加值增速稳定在9.5%左右，而同期房地产业增加值增速为6.7%，到4.1%。由此不难发现，所谓房地产业对GDP增长的贡献，相当程度上是支持了金融业的快速扩张。2013年，我国人民币(6.2374,0.0002, 0.00%)房地产贷款余额占人民币各项贷款余额的20.32%，同比增长19.1%，高出各项贷款增速5个百分点。

房价过快上涨已经透支了全社会消费潜力。由房价过快上涨所引发的社会财富再分配效应，使得全社会的消费潜力已经被过度透支，影响到实际消费的稳定增长。2013年，我国社会消费品零售总额同比增长13.1%，低于上年同期1.2个百分点。如果当前房价高位盘整或继续上涨，那么社会财富将继续加速向中等以上收入人群流动，普通居民、新就业人群的消费空间将日益遭受挤压。同时，社会资金过度向房地产业集聚，也影响到其他行业信贷资金的可得性，明显增加了融资成本，成为我国产业结构调整的巨大障碍。

就目前看，我国房地产市场运行的关键问题在于房价过高。实际上房价陷入“上涨已无可能，下跌有支撑”的局面。从北京部分楼盘降价后销售量出现明显增长情况看，刚性需求支付能力有限是个约束问题。同时也反映出，只要房价下跌到一定幅度，房地产交易活动将趋向活跃。从另一方面说，房价适度回落，有助于社会消费潜力释放。可见，房价回落并不是件坏事情。

过去几年内我国人均住房面积的大幅提升，已经减少了房地产业短期内继续快速增长的可能性。在新的历史时期，极有必要重新审视与权衡房地产业对国民经济的拉动作用与相伴的一系列负面效应，重点是纠正地方政府对房地产业的过度依赖，努力将地方发展经济的力量引入到深化改革和简政放权之中，以进一步释放民间经济活力。

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