[摘要] 8日，李嘉诚次子李泽楷名下两家上市公司电讯盈科(3.96, 0.01, 0.25%, 实时行情)(00008.HK)和盈大地产(4.94, -0.05, -1.00%, 实时行情)(00432.HK)联合宣布，向地产私募基金基汇资本出售其位于北京三里屯的地标式建筑盈科中心，最终成交价格为72.01亿港元(约57.5亿元人民币)。
李嘉诚家族对内地物业项目的再度抛售，无疑给前途未卜的中国楼市又添新愁。
8日，李嘉诚次子李泽楷名下两家上市公司电讯盈科(3.96, 0.01, 0.25%, 实时行情)(00008.HK)和盈大地产(4.94, -0.05, -1.00%, 实时行情)(00432.HK)联合宣布，向地产私募基金基汇资本出售其位于北京三里屯的地标式建筑盈科中心，最终成交价格为72.01亿港元(约57.5亿元人民币)。
值得注意的是，李嘉诚父子近一年来已经抛售了上海东方汇经中心、南京国际金融中心、广州西城都荟广场等多个大型商业地产项目。伴随着盈科中心的出售，李泽楷旗下盈大地产更是清空了其内地项目。种种行动，都令李嘉诚“仍看好内地房地产”的言论显得苍白无力。
“特别是商业地产，前景是比较悲观的。”10日，有长期商铺投资经验的济南市民黄蓉对经济导报记者表示，其在当地万豪国际、泉乐坊、西市场等项目拥有多套商铺，但是相比于以往租金年均上涨二三成的好日子，如今即便不涨租金，也很难留住租户，“有几个商铺甚至根本招不来人。”
“商业地产前期爆发性增长带来的隐患正在显现。”北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对导报记者说，部分城市商业地产项目库存明显增加，“既意味着行业盈利能力的下降，也意味着风险的来临。”
180亿元的大撤离
作为北京的标志性建筑，盈科中心此次被出售引来各方关注。
相关资料显示，李氏家族持有该物业时间已经长达16年。作为继国际大厦、京城大厦之后的第三个北京地标建筑，盈科中心多年来都是诸多世界知名公司在北京驻地的，包括IBM[微博]、诺基亚[微博]、波音、西安杨森等。
然而，即便如此，李氏抛售该物业的态度依然非常坚决。据悉，盈科中心在去年就传出有意出售的消息时，市场预估售价达到80亿港元，而此次转让估值仅为66.75亿港元，被视为降价出售，这甚至导致盈大地产股价9日大跌两成。
导报记者注意到，若按照物业面积计算，该项目转让单价约为3.38万元/平方米，远低于周边新项目成交价格(多为6万-7万元/平方米)，这更凸显出李氏抛售该物业的急切。
实际上，这不是李氏家族次出手抛售内地商业地产项目。据导报记者统计，自去年8月和记黄埔(107.6, 0.10, 0.09%, 实时行情)(00013.HK)宣布26亿元出售广州西城都荟广场起，李氏家族在短短8个月内已经出售位于广州、上海、北京以及南京的4处房地产资产，套现资金接近180亿元。其出售频率之高，规模之巨，均令人侧目。
其中，去年10月转让的上海东方汇经中心项目涉及金额，李氏家族旗下的和记黄埔与长江实业(134.9, -0.30, -0.22%, 实时行情)(00001.HK)通过该笔交易获得了71.6亿元的资金。
有业内人士接受导报记者采访时表示，长江实业目前在内地已发展和发展中的地产项目超过60个。按照上述项目转让频率看，李氏家族后期或还有持续出售手中内地地产项目的可能。
盈利能力下滑
虽然李嘉诚及旗下公司在上述地产项目转让中，一再强调看好内地房地产市场，但其行为还是引来了业内担忧。
“我觉得自己又得转行了。”黄蓉说，她早年从事服装贸易，后来发现商铺投资潜力巨大，就将手中的货物、渠道等资产全盘转让，用获得的资金投资了数个商铺，如今已经拥有近10个商铺，的超过200平方米，每年带来的租金数十万元。但如今的市场行情，却让其有了寒冬将至的感觉。
“主要是租金涨幅下降，租户也不好找了。”黄蓉透露，其早些年投资的是西市场、泺口、老东门等商贸中心，客源好、生意好，也就很顺利。然而随后几个商铺的投资不再令其满意，“比如泉乐坊的商铺，我贷了100多万，每个月要还的利息就5000多块，但现在每个月的租金也就2000元。”
在黄蓉看来，市场的转折点可追溯到2010年至2011年。彼时，受住宅限购令影响，济南商业地产投资需求大涨，诸多项目进入爆发性增长阶段，“很多楼盘售价年均涨幅超过30%。当时为抢到万豪国际的两个商铺，我还低价转手了泺口和新世界商城的店铺。”
然而，随后的市场行情并没有像黄蓉预想的那样美好。先是万豪国际的商铺无人承租，随后其他几个商铺也出现租户不愿续租的问题。“有个门头店一直是一干洗店老板租用，每年租金15万元，但现在他说租不下去了，除非租金降两成。”黄蓉表示，目前她手中依然有两个商铺在空置中。
“以前投1块钱能挣3毛钱的生意，现在只能赚1毛钱，甚至赔钱。”黄蓉说，这一持续下滑的行情，令其心生退意。
导报记者注意到，这或从一个侧面反映出李氏家族抛售内地商业地产的原因。相关资料显示，盈科中心2013年上半年可出租面积的平均出租率约为61%，较2012年同期66%的出租率出现明显下滑，租金收入也仅有1.19亿港元，持平于2012年同期，较2011年有所下滑。其前期转让的其他数个项目，也都出现过盈利前景不佳的情况。
“这就是聪明的人不会等菜肴全部上完才离开宴席，因为他不想为此埋单。”黄蓉说。
引发悲观情绪
实际上，此前已经有不少业内人士提醒投资商业地产的风险。
“北京、上海等一线城市均出现写字楼等商业项目供应过剩的情况，部分二、三线城市甚至需要5至8年才能销售完现有库存。”张文清对导报记者表示。
相关数据显示，今明两年，上海将新增大约200万平方米的A级写字楼面积，比此前两年的供应总量多出1倍。业内分析认为，如此巨额供应量将使得写字楼的空置率和租金都向消极方向移动。
北京甲级写字楼租金水平则于2010年至2012年大幅攀升后，在2012年第二季度出现3年来首次下跌，且下滑势头持续至今，其原因也在于大量新楼盘的入市。
世邦魏理仕提供的资料显示，以目前二、三线市场的居住人口结构和消费能力来看，城市综合体过多、过密，直接导致商业地产同质化竞争激烈，新项目招商困难，经营管理遭诟病。
“近期周边写字楼的供应量增速是正的，但购买量一直呈负增长，也很少有人来问商铺信息，二手商铺成交几乎没有。”10日，济南市历下区浆水泉路一家房地产中介机构的销售经理李云新告诉导报记者。
世联怡高对济南2013年楼市的分析报告认为，2013年在汉峪片区、高铁新城片区、奥体文博片区规划了大量综合体，将导致2014年有大批综合体项目开工建设，写字楼供应量快速增长，新增供应量达50万平方米，高库存时代将来临。
“供应过剩，加之实体经济尚未回暖、互联网对传统贸易的冲击，商业地产将迎来‘泡沫挤出’时期。”张文清表示，在这一阶段，相关项目竞争会更加激烈，甚至出现大幅降价促销的可能，“后期市场的发展格局，政策层面是否应该出手引导等问题，都将引人深思。”
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