房价冲高接近顶部 炒房不如炒钱

理财周刊  2014-03-10 08:47

[摘要] 投资的目的是为了获得更多可消费的资金，从这意义上讲，选择每年可以获得5%左右现金回报的理财产品，比2%左右租金回报的房产要明智。特别是在房价涨幅明显降低、部分城市房价下跌的背景下，我们更应该选择炒钱不炒房。

投资的目的是为了获得更多可消费的资金，从这意义上讲，选择每年可以获得5%左右现金回报的理财产品，比2%左右的房产要明智。特别是在房价涨幅明显降低、部分城市房价下跌的背景下，我们更应该选择炒钱不炒房。

房价涨势风光不再

近期不断传出有楼盘降价促销的消息，使得房地产市场的前景蒙上了一层阴影。

春节过后，杭州、常州等地接连传出楼盘降价的消息，这让原本处于僵持状态的市场，感受到了明显的寒意。而包括无锡、徐州等地，房价已经在很长时间内没有明显上涨过。个别楼盘的降价促销，虽然不会让中国楼市在一夜间“崩盘”，但业内人士坦陈，房价“只涨不跌”的神话已经破裂，而这也意味着房产不再是“无风险资产”。

另外，楼市利空仍在不断释放出来。由于受流动性收紧影响，目前银行对房地产贷款“明松实紧”，从严控增量和名单管制等多个方面着手，加大控制力度。近日，国内多地首套房贷利率也开始上浮，某研究机构近日发布的实时数据显示，根据22个城市的69家银行分支机构调研结果显示，近九成银行首套房贷利率升至基准利率，部分银行甚至上浮5%～10%，个别上浮20%。缺乏银行贷款襄助，市场需求将会受到抑制，从而导致需求萎缩，并影响到房价的上涨。还有，包括“鬼城”数量不断增多，以及不断有三、四线城市加入房价下跌行列，都表明楼市的未来并不乐观。

此外，近期人民币开始出现贬值迹象，也被市场解读为是一种对房价不利现象。因为在过去9 年时间里，人民币一直处于过程中，而在此阶段，美元便大量涌入购买房产等资产，房价一直处于上涨过程中，因此也就激发了更多的投资资金持有房产的热情。但人民币贬值预期一旦形成，便会有更多的人抛售物业以求退出，这会对房价形成负面的影响。李嘉诚在2013 年不断出售内地资产，很有可能与此有关。

房价难再大幅上涨，这已经成为市场共识。对于未来房价走势的预测，即使是最为乐观的看法也认为涨幅会大幅下滑，而悲观的看法则认为房价下跌是大概率事件。市场普遍预期是，未来房价已难以出现大幅上涨行情，不排除出现回调的可能。

租金跌入低谷

另一方面，住宅租金一直维持在很低水平而不见起色。

以上海为例，一套位于徐家汇东方曼哈顿总价约550万元左右精装修公寓，月租金在8500 元左右，即使是全年出租，其租金（年租金/房屋总价）仅1.85%。如果按照国际通行的11 个月租期计算，租金会更低，只有1.7%。而这种现象并非上海独有，北京、深圳等一线城市，以及天津、成都等重点城市的住宅情况均是处于低位。中原地产研究中心数据表明，北京、深圳等城市目前租金分别为2.0%和2.24%，成都的租金率稍高一些，但也不过3.08%。

虽然去年一年住宅租金出现一定的涨幅，但相对于去年房价涨幅而言，仍然很小，因此租金持续走低。以北京为例，根据链家地产统计数据表明，今年1 月份公寓租金涨幅约6.7%。但中指研究院数据表明，北京房价在2013 年上涨了28.33%，因此北京租金跌至2%的点，便不难让人理解。

资金普遍升高

而另一方面，金融投资情况却展现出另外一番景象。不管是近期如雨后春笋般冒出来的互联网理财各类“宝”，还是此前在理财市场上崭露头角的各种金融理财产品，情况均超过了5%，普遍受到投资者的关注。

虽然近期各类互联网理财“宝”的率有所变化，但大部分仍旧维持在5%以上。截止到3 月3 日，苏宁零钱宝、微信理财通、百度百赚的7 日年化率维持在6%以上；中行活期宝、民生银行如意宝、网易理财现金宝等7 日年化率则在5%～6%之间，率相对较低的产品有平安银行的平安盈、广发货币A 的钱袋子，但也分别达到了4.63%和4.96%。

此前一些率较高的信托产品，因为门槛太高而一度让普通投资者望尘莫及，但现在也有部分产品主动降低身段，来满足部分中等收入人群的投资需求。另外，还有一些P2P 产品，也成为投资者的一种选择。记者了解到，目前市场上P2P 产品，率普遍超过10%，更高可达20%左右。相对银行理财产品来说，P2P 的优势在于高率，所以也受到了风险承受能力较高的投资者关注。

“炒钱”更合适

相比较而言，在现阶段投资房产，显然不如“炒钱”。

首先，我们要明确我们为什么要投资，显然是希望能够从投资资产中获得一定的，以改善我们的生活，从这点上来说，“炒钱”会带来更高的现金收入。

我们可以通过一个例子来进行说明。在前文中提到的东方曼哈顿那套房产，继续持有，其合理的年租金应该为9.35 万元（月租金×11），考虑到今年房价可能“原地踏步”，那么投资者继续持有一年，其也只有这9.35万元。而如果投资者选择以到手价的方式抛出这套房产，将550万元全部投在银行理财产品上面，即使按投资率较低的5%产品来估算，其也可达27.5 万元，是租赁房产的2.94 倍。当然，我们不能排除房价还会上涨的因素，但房价上涨只能让我们的资产数量增加，却无法带来更高的现金收入。

其次，除了现金的差距外，还有一个很重要的原因就是房产的变现能力较差。即使是在房地产市场行情处于上涨过程中，因为购买力旺盛，成交比较容易，但要完成一宗房产交易也需要至少1 个月的时间。而随着市场交易活跃程度的降低，从挂牌到合同签订，可能要等待更长时间。再加上买家申请贷款审批时间延长，交易时间可能会被延长到半年，甚至更长时间。

而“炒钱”就不同了。拿风险较低的银行短期理财产品来说吧，期限最短只有1 个月，最长也就1 年，投资者完全可以根据自己的资金需求，合理地选择好投资品种。而如今比较时髦的互联网“余额宝”类产品，最快可以实现赎回资金实时到账，超高的流动性和不低的率吸引了大量的闲散资金购买。这些产品的出现，拓宽了百姓的投资渠道，也为普通人带来了更高的财产性收入。

最后，和“炒钱”相比，房产投资的交易成本过高，交易过程中的风险也较大。目前，房产交易环节成本较高，投资者需要支付契税、印花税、个调税以及交易等，上海和重庆两地还有可能在持有环节征收房产税，几项费用加在一起要占到总房价的10%以上。如果持有期限不够长，在房价涨幅回落的背景下，还可能因沉重的交易费用而导致亏损。此外，很多城市仍在实行限购政策，很多投资者可能并不具有购房资格，需要通过使用亲戚朋友的名义购房，这也为日后发生经济纠纷留下了隐患。

房产抛还是不抛

对于已经持有投资房产的人来说，还面临着一个问题：就是房产抛还是不抛？从宏观层面来看，部分三、四线城市由于人口流失、房屋供大于求、房价已经出现回落，选择抛出是比较合理的做法。还有一些存在此类隐患的城市，比如常州、大连等地，继续持有房产的风险在加大，所以也可考虑择机出手。

而对于一线城市和部分二线城市而言，受外来人口持续导入的影响，刚性需求购房者仍在增加，房价回落的空间不大，持有这些地方房产的投资者仍可以继续观望，不要急着出手。如去年上海设立了自贸试验区，未来预计会有大量的金融、国际贸易人才前往上海寻求发展，这些人又都属于高收入群体，对住房的需求比较强烈，显然会对上海的房价起到相当大的支撑作用。就算每年的房价平均涨幅回落到5%，加上1.5%~2%的租金率，综合率并不比“炒钱”低。对于持有多套房产的人来说，卖掉一套上海的房产后，就很难再买回来（限购），就算还有资格购房，也要面临缴纳房产税的问题。当然，对于手中持有的投资性房产，究竟抛不抛，还需要结合自身的情况进行选择。

分析篇（analysis）

“炒房”难有好

贷款难度加大、空城现象、房价“腰斩”……种种迹象表明，2014年楼市将是非常艰难的一年。同时，房产投资的成本在不断提高，比如交易税费以及持有过程中的房产税等，将使投资难度加大。在这种市场环境下，投资房产无疑难以获得理想的回报。

文/本刊记者 甄爱军

市场预期出现变化

杭州、常州等地接连出现楼盘降价销售现象，使得马年楼市开局显得步履蹒跚。

杭州北海公园项目在春节后率先打出“直降2000 元”的口号，附近天鸿香榭里项目时间跟风。此外，常州雅居乐星河湾项目也遥相呼应，宣称降价幅度高达5000 元/平方米。虽然这仅仅只是二、三线城市个别项目的促销行为，但却引起了整个市场的高度关注。由此引发关于房价“崩盘”争论，包括任志强(微博)、王健林等地产大佬也参与了进来。

一次在弱市中再正常不过的降价促销行为，缘何会闹出这么大的动静？专家分析指出，这是市场预期出现变化引发的反应。有业内人士表示，如果市场本身很火热的话，这样一个消息根本无法产生如此巨大的反响。而目前市场之所以如此，这说明整个市场的参与者预期都在发生变化，购房者的预期在变化，开发商的预期在变化，金融机构的预期在变化。

冰冻三尺，非一日之寒。目前楼市处于这样一种环境中，其实是之前的一系列变化所产生的结果。2013 年四季度，受“钱荒”收紧影响，银行信贷政策开始收紧，不少购房者不得不面对贷不到款，或者审批时间被延长的窘境。而就在此时，包括北京、上海等十多个城市，迫于房价上涨无法完成年度房价控制目标，加大了调控力度，比如提高二套房贷首付比例及上浮贷款利率水平，以及提高外地人购房门槛，将一部分需求暂时排除出去。此外，美国也在此时宣布逐步退出QE，资金的回流会导致国内房地产市场进一步“缺血”，从而加深了对资金短缺的恐慌程度。

此外，多地接连出现“空城”现象，也让市场神经进一步紧绷。除了鄂尔多斯等地出现“空城”现象之外，还有报道称，包括江苏、河南、湖北、辽宁、云南等地城市均榜上有名。有资料显示，仅去年，国内就出现了12 座新“鬼城”，在这些城区内，多数楼房空置率极高，很少有人居住。

面对这样的变化，很难让人对楼市持乐观态度。

房价冲高接近顶部

经历过去“黄金十年”的楼市，房价已经接近阶段性顶部。

据中指研究院发布的数据表明，2013 年北京同比上涨28.33%，广州、深圳分别上涨27.59%和24.73%，上海涨幅为15.63%。

纵观近十年的变化情况，不难发现房价一直处于上升通道中。以北京为例，中指研究院数据表明，2013 年全市均价为20658 元/平方米，为历史点。虽然在2010 年至2011 年间，房价出现些微震荡，但幅度极小。此外，包括上海、深圳、重庆、南京、杭州等城市，房价均是如此（具体可见表1）。

鉴于市场预期的改变，有业内人士指出，目前房价已经接近阶段性顶部，再次上涨的动力已经不足。其实，部分供需失衡的城市，已经走出冲高回落行情，价格与高点时期相比出现回落。最为明显的是温州，不少温州市中心二手房价格与点相比，已经腰斩。数据也表明，温州2013 年均价为16430 元/平方米，相比18403 元/平方米的高位，下滑了10.72%，走出了与国内大多数城市不一样的走势。此外，大连房价也在火爆的2013 年出现阴跌迹象，全年11151 元/平方米的均价，同比上一年度几乎持平，而与2011 年的均价水平相比，明显回落，跌幅达11.5%。

表1 国内部分城市近9年来均价变化情况（单位：元/平方米）

时间 北京 上海 深圳 广州 天津 重庆 南京 杭州 武汉 成都 大连 温州

2013年 23422 24133 21627 14758 10218 6976 12916 21758 6849 9437 11151 16430

2012年 20772 22518 18906 14044 10061 6435 10850 18066 6367 8572 11168 18403

2011年 21646 22278 18984 13401 9345 6634 12524 21407 6412 9163 12600 17239

2010年 20063 21728 20106 12484 9297 5562 11437 22469 6213 7825 11374 13658

2009年 14465 16039 14975 9346 7414 4344 7887 14520 5257 5179 8472 13424

2008年 13362 13971 12655 9340 6921 4935 6688 14700 5406 5247 7745 -

2007年 11850 10556 13417 8599 6116 - - 10609 4412 - 6820 -

2006年 7918 9655 9055 6352 4804 - - 8806 3851 - 5656 -

2005年 7173 7767 6964 - 4028 - - - - - - -

数据来源：中指研究院。广州均价为剔除保障房。

就目前而言，国内房价会否整体冲高回落，目前尚不得而知。不过市场大多数看法是，2014 年房地产市场即使保持上涨态势，但涨幅相比2013 年会大幅下滑；而市场分化进一步加剧，尤其部分供大于求的三、四线城市，将会面临严峻的考验。当然，也有悲观一些的专家认为，2014 年房价走势比较微妙。经济学家马光远在接受本刊采访时甚至表示，房价下跌是大概率事件。

专家预计，风险爆发出来的是部分供求矛盾尖锐的城市，尤其是一些高库存城市。除了房价已经出现下降的温州、鄂尔多斯等城市，宁波和东莞两个城市也比较危险。根据现有的去化速度估算，这两个城市的库存去化周期分别为74 个月和46 个月。另外，青岛的去化周期为24个月，也面临着不小的去库存压力。

持有房产面临两难

一方面是房价上涨难度不小，租金率处于谷，另一方面却又不得不面对高额的转让成本，以及有可能增加的持有成本，让投资房产变成了一件相当尴尬的事。各地租金率普遍偏低，这已成既定事实。中原地产（集团）研究中心提供的数据表明，目前包括“北上广深”的一线城市，以及天津、成都等重点城市，其租金均在2%左右的低位（如图所示）。

租金率偏低现象，其实已经维持了很长一段时间。以上海为例，数据表明，在2008 年就已经跌破3%，随后便一直在2.1%的低位水平徘徊。此外，北京、广州、天津等地，也都是如此。虽然其间曾有回升的现象出现，但也仅仅只是“昙花一现”。

数据来源：中原地产（集团）研究中心

另一方面，随着各项税费从严征收，投资房产在转让环节，需要承担较高的税负。根据现行规定，目前转让房产，主要负担房产营业税、个人所得税以及中介，三项相加可达8%左右（具体可见表2）。如果再考虑到购入时支付的契税等，税负还会进一步加重，所形成的成本会超过售价的10%。这也意味着，按照目前的税费标准估算，投资一套房，必须要等到房价上涨10%之后才能做到不亏损。

表2 卖方所需承担的税负和费用

税负或费用 税率或者支付比例 说明

房产营业税及附加 普通住宅 免交 满5年

成交价×5.65% 未满5年

非普通住宅 （成交价－购入价）×5.65% 满5年

成交价×5.65% 未满5年

个人所得税 普通住宅 成交价×1%或差价×20% 满5年（含5年）家庭住宅免交；差价=成交价-购入价-合理费用

非普通住宅 成交价×2%or差价×20%

交易手续费 2.5元×建筑面积

中介费 成交价×1%

此外，随着房产税扩围呼声逐渐变大，持有环节的成本还有可能会上升。目前上海已经征收房产税，其征收范围为本市非家庭首套房超面积的超出部分（非家庭首套可享受人均60 平方米优惠），以及外省市人员新购房屋，其计算公式为：超出部分面积×单价×70%×0.4%（或0.6%）。假定持有一套面积为120 平方米、总价500 万元的市中心非普通住宅，就目前而言需要承担的房产税就达到21000元/年。在未来，房产税有望扩围的城市包括北京、杭州等，因此这些城市的房产持有者，可能会面临持有成本上升的情形。

选择“炒房”风险在哪

当行情出现逆转，继续持有房产所带来的风险，除了萎缩之外，另外一点就是变现能力的降低有可能会带来不小的麻烦。

现阶段选择“炒房”，很有可能会面临房价不涨或者微涨两种情形。房价不涨，仅靠每年2%左右的，“囤房”会面临回报过低的尴尬情形。如果房价保持微涨态势，比如5%，那么加上每年2%左右的租金率，持有房产还能实现7%左右的，这也仅仅只是与投资银行理财产品相当。

就目前的市场环境来说，除非是房价有望大幅上涨，否则都没有必要选择继续增持房产。这是因为住宅属于不动产，当价格处于上涨时期，而且市场处于供不应求过程中时，成交会显得异常活跃，房产变得“抢手”。而当市场预期出现转变，尤其是当前市场供应情况已经出现逆转的前提下，市场观望气氛变浓，出售房产会变成一件相当困难的事情，此时风险加大。

交易活跃程度降低，已经持续数月。根据2014 年2 月份房地产市场成交情况来看，中指研究院监测的43 个城市中，有超过8 成城市成交量环比下跌。其中南昌跌幅，达78.70%。一线城市中，北京、上海等地成交量也出现大幅萎缩情形。如北京2 月住宅成交量环比下跌66.16%，上海跌幅为36.95%。此前曾传出降价消息的杭州，成交量跌幅则达到57.21%。当然，此次成交量下滑，在一定程度上与春节长假有着不小的关系。而就目前的情形来看，3 月份的交易情况能否出现明显的改善，目前还很难下结论。而3 月份的市场走势，则很有可能会为2014 年定下基调。

有调查显示，投资者对国内房地产市场的信心已经下降。DTZ 戴德梁行近日发布的《中国投资市场信心调查》显示，投资者对近期政府一系列楼市降温措施非常关注，他们还对一些供需状况恶化的非核心城市的前景产生忧虑。

案例篇（Example）

能有一笔资金在退休前让自己好好配置、规划一番，灵活自主地为将来安稳的生活打基础，才是最有价值的。

章云河：何必死守不动产

文／本刊记者 徐卓航

对于章云河来说，没必要死守着房子是过去半年时间带给他的感触。从原本的颇为坚持房产保值、注重安稳，到如今的“卖房投资”、“快乐理财”，章云河的故事可以说正反映着当下房地产投资市场的变化。

当房东劳心劳力

原本，章云河的名下有3 套房产，一套动迁房是一家三口自住用的；一套市区老房子由章云河的母亲独自居住；还有一套靠近内环轨交的房子则常年出租，租金用来贴补家用。“内环边的出租房是因为工作需要，那时候一方面动迁房还没有下来，另一方面也是考虑到房子既保值又增值，于是咬咬牙就买了。”章云河回忆说，“那是2001 年的事吧，总价我记得是39万元。”

然而从前年开始，章云河家里的情况发生了一些变化。章云河告诉记者，当时因为儿子正筹备结婚，而母亲又需要人照顾，经过几番考虑之后，章云河卖出了母亲居住的那套老房子用作儿子购置新房的首付，母亲则接到自己家里同住。“出租的那套维持原租金续租了一年，想着家里筹办婚礼刚刚‘大出血’，自然更加需要租金的补贴。”章云河说。

故事的转折发生在2013 年的夏天。随着儿子婚后搬出了原本住的动迁房，妻子也退休在家照顾母亲，章云河家里的生活开始趋于平静。然而让章运河没想到的是，6 月份那套出租房合约到期后，却让自己着实闹心了两三个月。

原来，由于区域性的房价上涨带动了租金，章云河提出签新合约每月租金要从4600 元提高到4800 元，“中介都说我这样的房子至少能租5000 元/月，我觉得两年涨200 元也不算过分。”章云河笑了笑说，“但原来的租客表示承担不了。”无奈之下，章云河便联系了中介将自己的房子挂牌5000 元/月出租，并表示可接受4800/月。

都说7、8 月份是租赁市场火热、租金上扬的黄金时段，然而一个多月过去，问情况、看房子、还价格的中介和房客让章云河不堪其烦，房子却还是没能租掉。“虽说两室一厅的房子受众不算广，但好歹近内环、近地铁，一开口就还价到4500、4600 元实在让人很难接受。”章云河边说边摇头，“开公司的、当二房东的这些我又统统不敢要，要找到合适的租客真的不容易。”

算只少不多

眼看着日子一天天地过去，房子却长时间空置在那里，章云河不由地焦躁起来。“闲了两个月我就有点急了，章云河边说边算，“要知道，空关两个月至少已经白白损失9000元，这还没算中介费的支出。”

能不能索性把房子卖掉呢？这样的念头有一天就突然出现在章云河的脑中。“感觉一开始是带有点自暴自弃、撂挑子不干了的感觉。”章云河自嘲地笑着说，“不过一边算一边仔细想了又想，越发觉得是可行的。”

按照章云河当时的想法，以5000 元/月、1 年12 个月全都正常出租计算，自己这套房子每年能有6 万元的，对于一家人的日常生活而言确实已经不错了。“可是我去中介那儿打听了下，毛估估我那套房子能卖350 万元。”章云河说，“按这个总价算，我一年的率只有可怜的1.7%。”而一想到如果老是会空置上一两个月甚至更多，率只会更少，这让章云河更加泄气了。

而在另一方面，银行、保险、基金、互联网金融……各种各样满天飞的理财产品则成了章云河抛掉“死守房子”观念的另一个原因。“当时我的想法挺简单的，就算那些号称6%、8%甚至10%年化率的理财产品都不够靠谱，那我买那些低风险的3%、4%的产品不就行了？”章云河一摆手说，“怎么说也比租金高吧！”

“当然，房价继续上涨的问题我也有考虑。”章云河告诉记者，按照之前几年上海中心城区的涨幅来看，房子本身的增值幅度还是很可观的，未来的涨幅也很可能高于保守型理财投资的回报。不过，市场和政策的双重变化在不断影响楼市，考虑到产权期限、房产税、遗产税等政策预期，章云河又觉得房价的上涨空间将会逐年压缩，他笑着说：“而且自己还能活几年都不知道，似乎也没必要一直苦等手上的房子涨到天上去。”

卖房款快乐理财

打定了主意之后，抱着“过几年抛也一样是抛”的想法，章云河召开了家庭会议，很快通过了卖掉房子转而进行其他投资的“决议”。让章云河又有些意外的是，挂牌350 万元的总价之后没多久，很快就遇到了合适的买家。“那家人是因为小孩读书的原因，所以要置换到市区附近，在我那个位置坐地铁也方便。”章云河告诉记者。由于双方都各自感觉比较满意，很快就达成了交易。出于对方“靠谱”的缘故，章云河最终让价到335万元成交。

不过，生性谨慎的章云河并没有贸然地开始自己的理财大计。他先是将钱款的大半存入银行，又拿出一部分投入股市。“之前几年忙儿子结婚的时候，家里的‘余粮’基本上光了，几乎没进行什么理财。”章云河说，“拿到这笔‘巨款’一下子有些没方向，就想着先从熟悉的领域慢慢做起。”

之后，章云河和妻子又一同在同事、朋友的介绍下，逐渐挑选并尝试了几款银行推出的低风险理财产品，甚至还投了一小部分钱在余额宝里面“尝鲜”。让章云河和家里人都欣喜的是，这几款产品都获得了与预期相近的。而另一方面，重回股市的章云河夫妇也有所斩获，“以前主要是我炒，现在我老婆退休在家每天看行情、选股，”章云河笑着说，“几个月下来赚了一两万元，可把她高兴坏了。”

虽说是一路“小打小闹”，但章云河也没有忘记审视自己的情况。小半年时间过去，章云河把银行利息、股票和理财产品加在一块儿，发现自己赫然已经有了近4 万元的进账。“考虑到并没有把所有的资金都用于投资，如果按这个趋势一年的肯定是比出租房屋的回报高不少的。”章云河颇为高兴地说，“而且不像以前每月守着租金过日子，看到自己投资赚了钱，心里也很有成就感。”

配资产灵活安稳

不过，对于投资所可能产生的风险，章云河还是感到有些担心。“毕竟未必能一直买到稳定又靠谱的理财产品，股市输赢也很难讲。”想到这儿，章云河又觉得该把自己家的“资产”更合理地配置一番，尽量在控制好风险的前提下，再追求一定的。

一方面，考虑到儿子已经成家，妻子也退休在家照顾母亲，大笔开支的压力已经没了。反倒是需要给自己和家人“添置”一些保险产品，给自己和家人今后退休养老、看病吃药提供一定的保障；另一方面，就像房产会有空置、降价、老化等风险一样，投资各种各样的理财产品同样有各自的风险，章云河觉得应该将资金合理地配置好比例，并分散投资在不同种类的几款产品中。

做了这些设想和规划之后，章云河再次感觉到了“卖房理财”的好处。“以前埋头忙工作、忙儿子教育和成家，家里的钱总是攒不起来。”章云河颇有感触地说，“后来又守着一套房子，觉得房子每天在涨价心里也踏实。”可如今章云河更觉得，能有一笔资金在退休前让自己好好配置、规划一番，灵活自主地为将来安稳的生活打基础，才是最有价值的。

产品篇（Products）

如何“炒钱”更稳妥

选择房产投资的人，大多看重的是房产带来的稳定，要用“炒钱”代替“炒房”，势必也要选择风险相对较小、相对稳定的产品。

文 本刊记者 张安立

在房产投资受到限制的大环境下，越来越多人将目光投向了其他投资渠道，无疑，“炒钱”是当前最为热门的选择。

实际上，“炒钱”也不是什么新鲜事，可为何如今看来是那么有魅力呢？或许这与投资渠道受限分不开。

近十年来，房产投资一直给人一种既高又稳赚不赔的感觉，楼市的长期活跃也让换手显得不那么困难，几乎所有的投资者都有所斩获。但如今，在一连串调控政策的压力下，不少三、四线城市的房价不升反降，房产投资的产生了不确定性。同时，楼市活跃度也大大降低，房产交易速度明显放缓，这使得投资的流动性变得相当糟糕。在性、流动性双双降低的情况下，精明的投资者当然会另作打算，用“炒钱”来替代“炒房”。

说来，“炒钱”的概念其实很广泛。股票投资、债券投资、基金投资等等都可以称为“炒钱”。但是，如果是出于替代“炒房”的目的，那么，就应该更多考虑产品的流动性与安全性了。尽管一些投资产品可以有短期内超高的可能，但这类产品的风险也相当高，我们并不建议非专业的投资者涉足。相反，一些看似平平的产品，却有着较好的流动性，风险也相对较低，更适合大部分投资者。这里，我们不妨按类别一一看来。

“宝”类产品——投资可以很方便

优势：流动性极佳、风险较低、辅助功能完备

要说“炒钱”中最方便的途径，想必非“宝”类产品莫属了。

在互联网金融尚未崛起之时，不少投资者会遇到流动性障碍，为了避免手上无钱的尴尬，需要在活期账户中存上一笔数目不小的备用金。然而，在以余额宝为首的“宝”类产品诞生后，这种习惯被打破了。大家惊喜地发现，可以在保持几乎同等流动性的基础上获得更高，何乐而不为呢？

“宝”类产品的实质就是货币市场基金，不过，与过去赎回需要T+1个工作日不同，一些“宝”类产品提供快速提现服务，甚至在非工作日，投资者也可以将资金转回银行卡，流动性大大提升。

同时，一些除投资外的辅助功能也帮助“宝”类产品俘获人心，例如跨行取款、信用卡还款、房贷车贷还款、保底归集、定期定投等，在以往，这些功能都需要通过不同的平台、渠道来实现。此外，1分钱就能投资的“零”门槛也是吸引投资者的重要因素。

在性方面，“宝”类产品曾经带来惊喜，出现过高于7%的7日年化率。不过，现阶段“宝”类产品的水平正在降低，有向5%靠拢的趋势。尽管如此，相比银行0.35%的活期利率来说，优势依旧。

要说“宝”类产品存在的问题，或许安全性是很多人最为担忧的。尤其是像余额宝这样的“开放式”产品，由于资金可以随时用于淘宝网消费，被很多人视为安全隐患。不过我们发现，“宝”类产品中的大部分其实是相对“封闭”的，例如汇添富基金(微博)推出的“现金宝”、华夏基金“活期通”、广发基金“钱袋子”、易方达基金“天天理财”等产品，其资金只能在投资者名下的银行卡中流转，没有对外出口，安全性相对较高。又如一些银行系推出的“宝”类产品，包括工商银行“薪金宝”、平安银行“平安盈”以及民生直销银行的“如意宝”等，也规避了此类风险。

投资建议：可适当配置，在享受高流动性的同时，获取高于活期存款利息的回报。

附表1：“宝”类代表产品

产品名称 功能亮点

余额宝 激活支付宝余额“赚钱”功能，份额可实时用于淘宝购物及支付宝生活缴费，与支付宝快捷支付体验完全一致

现金宝（汇添富） 1分钱起购，T+0快速取现，单笔500万元额度，支持40家银行信用卡随时跨行免费还款，支持投资者名下储蓄卡关联后零成本跨行或异地转账，且实时到账

活期通（华夏） 支持支付宝、天天盈、财付通平台关联银行卡，可预约偿还房贷、车贷，跨行转账零成本

薪金宝（工行） 网点、电子渠道均可购买，零费率，赎回T+1到账

平安盈（平安银行） 可对接南方现金增利基金或平安大华日增利货币基金，1分钱起购，支持T+0实时转出资金

如意宝（民生直销银行） 挂钩汇添富货币基金或民生加银货币基金，签约后电子账户内活期存款将自动买入“如意宝”产品，单日赎回500万元，实时支取。非民生银行客户亦可开户

银行理财产品——老牌产品风采依旧

优势：风险性较低，颇为稳健，选择多样

2013年，银行理财产品交出了惊人成绩单。共有近4.5万款产品出炉，较2012年增长四成。在披露实际的产品中，几乎全部获得正。步入2014年，在各种“宝”类产品的夹击下，银行理财产品依旧是值得投资的重点。

先来说说比较特别的结构性产品。其的特点在于设置了“触点”，同一产品中，“触点”可以是一个或多个，当挂钩的标的物（可以是股价指数、外币期权、汇率、商品等）达到某个触点水平时，则获得相应约定的回报（可能为正或负）。若无法达到，则同样按合约返还全部或部分本金。

“触点”的设置让投资的性有了不确定性，同时，也更为考验投资者对投资标的的了解程度。目前，此类产品在外资银行发行较多。根据产品的设计，既有保本浮动型产品，也有非保本浮动产品，尽管可能实现的水平较高，但风险性相比投资货币、债券型的产品要高出一些。另外，选择这类产品还需要注意产品的期限，以及期限内的开放赎回频率，若期限较长，且可赎回频率较低，对流动性会产生一定影响。

附表2：银行在售结构性理财产品

产品名称 起购金额 销售日期 期限 介绍

汇丰银行3个月人民币结构投资产品2014年第15期（100%保本） 5万元 2月26日至3月12日 3个月 在整个3个月的投资期中，观察期内每个交易日观察挂钩指数的收市水平，若等于或高于期初水平的55%，则该日可获得年化5.80%的累积回报，于到期日连同投资本金一同支付。到期最差情况为获得100%本金而无任何回报

汇丰汇享天下·一年期人民币结构性投资产品2014年第21期（90%本金保障） 10万元 2月25日至3月12日 1年 挂钩一篮子电信行业股票，分别为必和必拓公司、力拓公司、淡水河谷公司。观察期内每月估值日（共12个）观察最差股票表现水平，支付100%本金及10.02%，损失10%本金

自2014年6月17日（含）起，提供您每月一次提前赎回的机会，以满足您资金流动性的需求

汇丰汇享天下·两年期人民币结构性投资产品2014年第20期（100%保本） 5万元 2月25日至3月12日 2年 挂钩环球股票 –中国电信股份有限公司及中国移动有限公司，潜在回报与股票篮子中股票的平均值挂钩。到期最差情况是仅获得投资本金及年化回报1.75%

自2014年6月17日（含）起, 提供每月一次提前赎回，满足您流动性的需求

理财产品中，占比的当属投资货币、债券、票据等的产品了。从产品期限上看，其中大部分具有固定的期限，也就是相对封闭型的产品。在规定的期限内，投资者通常无法赎回产品，流动性相对较差。而另一些的期限则比较开放，可以方便投资者随时申购、赎回，能更好满足流动性需求。

封闭型产品中，最为稳健的当属保本保型了。比如正在发售的上海银行“慧财”人民币点滴成金产品，35天的投资期限，保证年化率5.4%。而保本浮动产品则向投资者作出保本承诺。比如当前发行的平安银行“平安财富-灵活添利现金管理类2014年第36期产品”，投资者的本金不会亏损，但能否达到预期率水平并不能保证，通常此类的预期率较保本保型高出一些。而最为常见的是非保本浮动产品，也就是投资的本金与均不作保障承诺。不过，由于这类理财产品投资的标的多限于债券、回购、拆借、存款、现金等方向，因此实际的风险性也并不是很高。

开放型产品有些类似开放式基金。上海银行“慧财”易精灵人民币理财产品是其中比较具有代表性的。该产品属于非保本浮动型产品，无固定期限。在理财产品存续期内，除了投资封闭期及国家法定节假日和休息日外的工作日，均为产品的交易日。也就是说，投资者可以对该理财产品进行申购、赎回交易。

每天，上海银行都会计算公布“易精灵”理财，每月15日结转，并于日后3个工作日内划转至投资者授权的指定账户内。

招行“招银进宝系列之添金理财计划”也属于同类产品，同样非保本浮动。从产品说明书上可以了解到，该产品会投资于发行主体不低于A+的企业债、公司债、短期融资券、次级债、私募债、国债、政策性金融债、央行票据、银行存款等其他金融资产。而从产品公布的净值可以看出，该产品很少出现亏损的情况。

需要注意的是，开放型产品往往会设置一个申购、赎回限制金额。“招银进宝之添金理财计划”就规定，如果赎回份额合计超过理财计划上一工作日份额的10%，则被视为发生大额赎回事件，招商银行有权拒绝接受超过10%以上部分的赎回申请。例如，如果理财计划总存续份额为10亿份，在赎回期内投资者已累计赎回达到1亿份，招商银行有权拒绝1亿份之后的赎回申请，相应的投资者当期无法赎回理财计划份额。而对申购来说，如果已达到产品规模上限，同样有权拒绝超额部分的申请。

投资建议：看清产品期限，衡量流动性；看清投资标的，了解和损失可能。产品到期前，寻找即将开售的产品，尽量快速对接，减少“空档期”。资金量较大的客户可考虑起购门槛较高的产品，同期率要高于低门槛产品。

附表3：银行在售理财产品（封闭型）

产品名称 起购金额 销售期限 产品期限 预期年化率

上海银行“慧财”人民币点滴成金产品（保） 5万元 3月3日至3月9日 35天 5.4

平安财富-灵活添利（保本）现金管理类2014年36期人民币理财产品 5万元 3月7日至3月10日 125天 4.35

浦发个人专项理财2014年第106期同享盈计划之美丽女人节专属 5万元 3月7日至3月10日 63天 6.05

浦发个人专项理财2014年第83期 100万元 3月4日至3月10日 35天 6

广发银行薪满益足140302-D82版网银专属版 5万元 3月3日至3月9日 82天 6

广发银行薪满益足140305-D202版乐享版 30万 3月3日至3月11日 202天 5.95

平安财富-季添利（滚动）现金管理类2013年3期人民币理财产品 5万元 3月6日至3月9日 92天 5.8

中银债富2014038期人民币理财计划 10万元 2月24日至3月10日 183天 5.8

建行“乾元-共享型”2014年第43期理财产品 10万元 3月5日至3月9日 106天 5.6

注：以上信息来源银率网及各银行官网，如与银行网点公布情况存有差异，以网点数据为准

债券型基金——股市震荡的避险池

优势：选择多样，股市跌宕时较稳定

在经历了全球金融危机，感受了股市的跌宕起伏后，不少投资者将目光投向债券型基金。的确，从市场近几年的表现看，债券基金明显超越股票基金平均水平。多数债券型基金为投资者提供了持续且相对稳定的回报。

尽管2013年，货币基金的风头明显压倒债基，因为债市的波动幅度比较大，一部分债券基金损失较大，甚至出现了负，但仍有几只债券基金表现极好。比如天治稳健双盈、华富增强、华商增强、信诚双盈分级债等。其中，天治稳健双盈债券的率突破10%。

从分类看，债券型基金可分为激进型与普通型两种，普通型债券基金股票仓位低于10％，同时不参与股票二级市场买卖，新股申购的锁定期也相对比较短，表现为较低风险、较低。而激进型债券基金中，有些基金是可以参与二级市场的，也有一部分基金只能参与新股申购，但锁定期比较长，股票仓位一般高于10％，在风险特征上表现得比较激进。此外，封闭式债券基金亦是一类，这类产品规模稳定，基金经理可在某些时候放大杠杆，以提升率。

需要注意的是，在选择债券基金时，建议考虑长期绩效。一只在各种市场环境中都表现较好的债基更值得信任。

在年初我们杂志为投资者甄选的50只最值得投资的基金中，就包括了激进型债券基金：工银瑞信双利债券A、浦银安盛优化债券A、易方达增强回报债券A、长信利丰债券、海富通稳固债券；普通型债券基金：鹏华丰润债券、大摩强债券、印花信用债券；以及封闭式债券基金：工银司机债券、国投瑞银双债债券A、富国新天峰定期开放债券。

投资建议：了解产品历年表现，可平衡配置不同类型产品。

P2P、信托产品——风险性较难把控

优势：预期较高

说了那么多相对稳定、较为“保守”的产品后，或许有投资者也想了解一下更为突出的产品，比如当前热门的P2P。

P2P的理念并不复杂，通过撮合，将有投资意愿者的闲钱，借给有资金需求的人，借款人需要为此支付一定利息，而出借者可获得。这看上去是一件双赢的好事，但投资者需要注意隐藏在高背后的风险。

国内P2P模式有许多，有的只提供信用贷款，即借款人不需要提供任何抵押、担保，单凭信用来借款，这种模式下率往往能高于12%，甚至突破20%；也有的要求借款人必须进行房产抵押，并提供第三方担保，相对信用借款模式安全性较高，率也可在8%~12%左右；还有些结合前两种模式，线上线下走两条路。

其实，无论是哪种模式，要想获得，投资者首先应注意规避风险。信用借款上，由于国内尚未建立完整的信用体系，因此你无法对违约者作任何进一步的处理，所以选择信用借款的出借人一定要牢记分散风险的原则。假设你想投资1万元在这上面，至少要分几十笔甚至上百笔才行，这样即便出现部分的情况，还能依靠其余部分弥补损失，平均下来才可能获取正，否则很可能蚀本。

而投资有抵押、担保的P2P产品亦要注意规避风险。你需要先期了解抵押物的市场价值、是否容易变现、是否该抵押物已经做过其他抵押等等，不然，一旦出现，想要拿回本金也不是那么容易的事。

此外，P2P投资最重要的一点是“中介”平台的可信度。由于该行业成立门槛较低，监管相对薄弱，因此出现过不少“跑路”事件，严重侵害了投资者权益。如果你对P2P公司无法甄别，那么还是选择其他投资途径更合适些。

信托产品曾一度风光，可如今也陷入了兑付危机。继中诚信托30亿元产品兑付危机后，吉林信托近10亿元信托产品再现，华润信托稳益系列集合信托产品也出现本金大幅亏损的状况。这些当然与市场大环境的变化分不开，但也警示投资者，信托投资可不是都能做到刚性兑付的。尤其在近几年信托扩张后，管理的资产规模已超出信托能够刚性兑付的能力，因此投资者的风险也显露出来。

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